Gutachten projeco - Technisches Büro
Die Gesamtfläche des Grundstückes beträgt 18.983 m² und wird als
Bodenaushubdeponie mit Inertabfallzwischenlager gemäß
AWG-Bescheid des Landeshauptmannes vom Burgenland genützt.
Laut Deponieaufsichtsbericht 2023 fand eine Drohnenbefliegung am
18.12.2023 statt. Daraus ergeben sich folgende Lagerstände bzw.
Volumen:
2.497,90 m³ - aufbereitetes Recyclingmaterial
6.365,83 m³ - zwischengelagerte Baurestmassen
4.070,47 m³ - Aushubmaterial in Haufwerk aus Vorjahren
Aufgrund der Angaben der ehemaligen Betreiberin, liegt die noch
offene Verfüllmenge bei rd. 20.000 m³.
Wie groß das tatsächliche, noch offene Verfüllvolumen ist, lässt sich
nur mit einer Vermessung feststellen, diese liegt jedoch nicht vor.
Flächenwidmung und Bebauung
Für das gesamte Grundstück weist der rechtsgültige Flächenwid-
mungsplan der Stadtgemeinde Neusiedl am See die Widmungsart
Deponie – GBo auf.
Verkehrsverhältnisse
Die Zufahrt zum Areal erfolgt über das nördlich gelegene Betriebsg e-
biet und in weiterer Folge über eine bestehend Erschließungsstraßen
in Form von Güterwegen.
Die Verkehrsanbindung kann als mäßig bezeichnet werden.
Maße und Form, Topografie
Die Liegenschaft hat ein Ausmaß von 18.983 m² und ist
ebenflächig. Das Areal wird bewilligungsgemäß als Bodenaushubde-
ponie mit Inertabfallzwischenlager verwendet.
Lage
Das Grundstück liegt östlich der L204 und südlich der A6.
Das Areal ist nicht aufgeschlossen, Anschlüsse sind nicht vorhanden.
Ver- und Entsorgung
Es bestehen keine Ver- und Entsorgungsleitungen.
Baulichkeiten
Auf der Liegenschaft befindet sich als oberirdische Baulichkeit meh-
rere Container bzw. ein Unterstand für eine Maschine, das Grund-
stück ist teilweise für Schwerverkehr (LKW) befestigt ausgeführt, da
bereits ein entsprechender Anlagenbetrieb bereits durchgeführt wurde.
Bewertungsverfahren
Das Liegenschaftsbewertungsgesetz (BGBL. Nr. 150/1992) und
ÖNORM B 1802 definiert den Verkehrswert einer Liegenschaft als
den Preis, der bei einer Veräußerung der Liegenschaft üblicherweise
im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann, wobei die
besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner
Personen bei der Ermittlung des Verkehrswertes außer Betracht zu
bleiben haben.
Der Kaufpreis einer Liegenschaft muss allerdings nicht ihrem
Verkehrswert entsprechen, da er im Einzelfall ein Produkt der subjek-
tiven Wertvorstellungen des Käufers und Verkäufers darstellt.
Die Bewertung der Liegenschaften wäre prinzipiell nach drei Verfah-
ren möglich, dem Vergleichswert-, Sachwert- oder –
Ertragswertverfahren.
Das Vergleichswertverfahren ist die marktgerechteste Methode zur
Ermittlung des Verkehrswertes, da hierbei die tatsächlichen Kauf-
preise vergleichbarer Grundstücke der Bestimmung des Verkehrs-
wertes zu Grunde gelegt werden. Voraussetzung ist allerdings eine
ausreichende Anzahl von Vergleichspreisen und Grundstücken, die
wirklich auf Grund ihrer Lage, zulässigen Nutzung, Bodenbeschaf-
fenheit, Größe, ect. vergleichbar sind.
Da die Voraussetzung im gegenständlichen Fall nicht ausreichend
gegeben ist, kann der durch das Vergleichswertverfahren ermittelte
Verkehrswert nicht einmal als grober Richtwert angesehen werden.
Das Sachwertverfahren bestimmt den Wert einer Liegenschaft aus der Summe des Bodenwertes und des Bauwertes. Da das Grundstück bebaut ist und es sich aber um eine gewerblich genützte Liegenschaft handelt, ist auch dieses Verfahren nicht die Methode der Wahl der Schätzung.
Somit wird das Ertragswertverfahren herangezogen. Bei diesem Verfahren wird der Liegenschaftswert durch den Bodenwert und den nachhaltig erzielbaren egenschaftsertrag bestimmt.
Der Ertragswert ist sehr stark marktorientiert und beziffert den Wert über den Ertrag, der durch das Gebäude bei Vermietung oder Verpachtung erzielt werden kann (Verzinsung). Naturgemäß kommt dieses Verfahren bevorzugt bei gewerblichen bzw. Vermietungsob-
jekten zum Einsatz.
Das Bewertungsverfahren für die gegenständliche Liegenschaft muss sehr differenziert gesehen werden, da es nur einen sehr eingeschränkten Interessentenkreis für diese Liegenschaft geben wird. Je nachdem, wie ein Interessent seinen Betrieb wirtschaftlich ausgerichtet hat, kann diese Liegenschaft auch einen Mehrertrag erzielen, wobei allfällige Haftungen aus gesetzlichen Bestimmungen (zB. AWG, ALSAG udgl.) nicht berücksichtigt sind.
Vom Gefertigten wird jedem Interessenten dringend empfohlen, sich von einer rechtskundigen Person über allfällige Risken beim Erwerb der Liegenschaft beraten zu lassen, vor allem über etwaige Haftungen aus gesetzlichen Bestimmungen (zB. AWG, ALSAG udgl.)
Für einem eventuellen Interessenten, kann bei einem etwaigen gesonderten Projekt auf den Liegenschaften oder im unmittelbaren Nahbereich, es durchaus auch denkbar sein, dass für diesen der Erwerb der Liegenschaften wirtschaftlich sinnvoll ist.
Aus der Sicht des Gefertigten bestehen erhebliche finanzielle Risken beim Erwerb der Liegenschaften aufgrund der Nachsorgemaßnahmen und eventueller zusätzlicher Forderungen aus anderen Rechtstiteln, die den Grundstückswert der Liegenschaften bei weitem überschreiten können.
Bodenwert
Der Bodenwert wird aus der Sicht des Gefertigten, für die nutzbare Fläche von 18.983 m² (Abbauflächen, Halden und Deponien) mit € 1,00/m² angesetzt.
Das Grundstück ist nicht aufgeschlossen, was für die Nutzung als Bodenaushubdeponie und Inertabfallzwischenlager nicht unbedingt erforderlich ist, da die erforderliche Infrastruktur (Strom, Wasser und
Kanal) auch temporär (Aggregat, Zisterne udgl.) erfolge kann.
Das gegenständliche Grundstück wird, aufgrund der Gesetzeslage als Bodenaushubdeponie verwendet, die entsprechende Flächenwidmung liegt vor. Obwohl das Grundstück nur, aufgrund des derzei-
tigen Verfüll- und Zwischenlagerstandes, für einen kleinen Interessentenkreis von Interesse ist, wird eine weitere Abminderung nicht angesetzt, da die bestehende Genehmigung von wirtschaftlicher Bedeutung ist.
Somit liegt der Bodenwert der gesamten Liegenschaft bei
11.983 m² x € 1,00/m² = € 18.983.-
rd. € 18.900,00.-.
Somit liegt der Bodenwert der gesamten Liegenschaft bei
11.983 m² x € 1,00/m² = € 18.983.-
rd. € 18.900,00.-
Ein weiterer Abschlag auf den Bodenwert der Liegenschaft wegen Minderausnutzung kommt nicht zum Tragen.
Gebäudewert
Der Gebäudewert wird aus der Sicht des Gefertigten für den nutzbaren Anteil von Containern und „Hallen“ mit € 2.000,00 angesetzt.
Andere Gebäude befinden sich nicht im Areal.
Ein Abschlag auf den Gebäudewert auf der Liegenschaft wegen Minderausnutzung der zulässigen Bebauung kommt nicht zum Tragen, da die Gebäude zulässig errichtet sind und auch die entsprechenden Bewilligungen dafür vorliegen.
Liegenschaftsertrag
Der Jahresrohertrag der Liegenschaft ist die Summe der Erträge aus dem Ertrag aus der Nutzung (Bodenaushubdeponie), der nutzbaren
offenen Verfüllkubatur von rd. 20.000 m³ und dem Inertabfallzwischenlager.
In den veröffentlichten Preislisten der Entsorger ist ein Entsorgungs-
preis von rd. € 12,00.- bis 14,00.- angegeben, jedoch handelt es sich
hier um Preise für Kleinmengen, bei Großanlieferungen und Markt-
preisen für Großbaustellen sind diese Preise, aufgrund des Wettbe-
werbes nicht zu erzielen.
Für Großbaustellen bzw. Großanlieferungen sind derzeit
ca. € 2,00.-/m³ Bodenaushubmaterial zu erzielen.
Als Ertrag können derzeit ca. € 2,00.-/m³ Bodenaushubmaterial er-
zielt werden, da auch die Nachsorgemaßnamen für die Bodenaushubdeponie zu übernehmen sind.
20.000m² x 2,00.- = € 40.000,00
Es ist somit ein Rohertrag von rd. € 40.000,00.-.
Davon in Abzug zu bringen sind Verwaltungs-, Betriebs- und
Instandhaltungskosten. Diese werden Pauschale mit 10% des
Rohertrages angesetzt.
Dies ergibt einen Reinertrag von rd.
€ 36.000,00.- (€40.000,00.- - € 4.000,00.-).
Für das genehmigte Inertabfallzwischenlager gibt es keine Mengen-
beschränkung, diese ergibt sich aus der vorhandenen Fläche. Nach
Schätzung des Gefertigten können in dem Areal rd. 20.000 m³/ Jahr
umgeschlagen werden.
Als Ertrag können derzeit ca. € 2,00.-/m³ Recyclingmaterial erzielt
werden, da auch die Nachsorgemaßnamen für die Bodenaushubde-
ponie zu übernehmen sind.
20.000m² x 2,00.- = € 40.000,00.-/ Jahr
Es ist somit ein Rohertrag von rd. € 40.000,00.-.
Davon in Abzug zu bringen sind Verwaltungs-, Betriebs- und
Instandhaltungskosten. Diese werden Pauschale mit 10% des
Rohertrages angesetzt.
Dies ergibt einen Reinertrag von rd.
€ 36.000,00.- (€ 40.000,00.- - € 4.000,00.-).
Der Ertragswert der Liegenschaft ergibt sich somit zu
(€ 36.000,00.- + € 36.000,00.- + € 2.000,00.- + € 18.900,00.-)
rd. € 92.900,00.-
Das Bewertungsverfahren für die gegenständliche Liegenschaft
muss sehr differenziert gesehen werden, da es nur einen sehr
eingeschränkten Interessentenkreis für diese Liegenschaft
geben wird. Je nachdem, wie ein Interessent seinen Betrieb
wirtschaftlich ausgerichtet hat, kann diese Liegenschaft auch einen Mehrertrag erzielen, wobei allfällige Haftungen aus gesetzlichen Bestimmungen (zB. AWG, ALSAG udgl.) nicht berücksichtigt sind.
Vom Gefertigten wird jedem Interessenten dringend empfohlen,
sich von einer rechtskundigen Person über allfällige Risken
beim Erwerb der Liegenschaft beraten zu lassen, vor allem über
etwaige Haftungen aus gesetzlichen Bestimmungen (zB. AWG,
ALSAG udgl.)
Für einem eventuellen Interessenten, kann bei einem etwaigen gesonderten Projekt auf den Liegenschaften oder im unmittelbaren Nahbereich, es durchaus auch denkbar sein, dass für diesen der Erwerb der Liegenschaften wirtschaftlich sinnvoll ist.
Aus der Sicht des Gefertigten bestehen erhebliche finanzielle Risken beim Erwerb der Liegenschaften aufgrund der Nachsorgemaßnahmen und eventueller zusätzlicher Forderungen aus anderen Rechtstiteln, die den Grundstückswert der Liegenschaften bei weitem überschreiten können.
Vergleichswert
Im unmittelbaren angrenzenden Umfeld (Stadtgemeinde Neusiedl/See bzw. Bezirk Neusiedl/See) der gegenständlichen Liegenschaft werden derzeit keine Bodenaushubdeponieliegenschaften bzw.
Inertabfallzwischenlager angeboten.
Die Verfügbarkeit von genehmigten Bodenaushubdeponien und Inertabfallzwischenlager im Bezirk Neusiedl am See, ist sehr gering.
Trotz der schlechten verkehrstechnischen Anbindung und der hohen Risken beim Erwerb der Liegenschaften, ist die gegenständliche Liegenschaft als grundsätzlich gut veräußerbar zu bezeichnen, auch
wenn die derzeitige Lage in der Bauwirtschaft nicht gut ist, da diese Liegenschaft als langfristige Investition, aufgrund des genehmigten Inertabfallzwischenlager zu betrachten ist.
Aufgrund der vorliegenden Niederschriften und Deponieaufsichtsberichten dürfte keine relevante, nicht behebbare Beeinträchtigung
vorliegen. Ein weiterer Abschlag auf den Wert der Liegenschaft kommt daher nicht zum Tragen.
Die genehmigte Nutzung, als Bodenaushubdeponie und als
Inerabfallzwischenlager stellt für diese Fläche einen höheren
Wert dar, da es immer schwieriger wird eine derartige Bewilligung (Bürgerinitiativen, Anrainer udgl.) zu erlangen.
Das Bewertungsverfahren für die gegenständliche Liegenschaft muss sehr differenziert gesehen werden, da es nur einen sehr eingeschränkten Interessentenkreis für diese Liegenschaft geben wird. Je nachdem, wie ein Interessent seinen Betrieb wirtschaftlich ausgerichtet hat, kann diese Liegenschaft auch einen Mehrertrag erzielen, wobei allfällige Haftungen aus gesetzlichen Bestimmungen (zB. AWG, ALSAG udgl.) nicht berücksichtigt sind.
Vom Gefertigten wird jedem Interessenten dringend empfohlen,
sich von einer rechtskundigen Person über allfällige Risken
beim Erwerb der Liegenschaft beraten zu lassen, vor allem über
etwaige Haftungen aus gesetzlichen Bestimmungen (zB. AWG,
ALSAG udgl.)
Für einem eventuellen Interessenten, kann bei einem etwaigen gesonderten Projekt auf den Liegenschaften oder im unmittelbaren Nahbereich, es durchaus auch denkbar sein, dass für diesen der Erwerb der Liegenschaften wirtschaftlich sinnvoll ist.
Aus der Sicht des Gefertigten bestehen erhebliche finanzielle Risken beim Erwerb der Liegenschaften aufgrund der Nachsorgemaßnahmen und eventueller zusätzlicher Forderun-
gen aus anderen Rechtstiteln, die den Grundstückswert der Liegenschaften bei weitem überschreiten können.
Bewertung von Rechten und Lasten
Die grundbücherlichen Rechte und Lasten haben aber nicht unmittel-
bar eine Auswirkung auf eine Nutzung der Liegenschaft, im derzeit
rechtlichen Rahmen.
7 a 5743/2021
DIENSTBARKEIT der Errichtung, des Bestandes und des
Betriebes einer Photovoltaikanlage mit allen erforderlichen
Bauwerken, Leitungen und Anlagenteilen im Umfang des
Punktes I. Servitutsverlrag 2021-11-02 ob Gst 4050/145 für Convex Set GmbH (E'N 444449b) u.
ENERGIEPARK Bruck/Leitha GmbH (FN 327906s) stellt eine
Einschränkung in der Nachnutzung dar.
Die Forderungsanmeldung der Finanzprokuratur, Zl. VIII/429.678/67a
vom 20.06.2025 hat eine unmittelbare Auswirkung auf die Liegen-
schaft, da einerseits die gelegte Bankgarantie um € 10.955,71.-, bei einem Fortbetrieb zu erhöhen ist oder bei einer Stilllegung und Nachsorge (andere Nutzung des Areals) mit Kosten in der Höhe von € 1,366.140,67.- (Berechnungsbasis November 2025) zu rechnen ist.
In diesen Kosten sind laut Aufstellung in der Forderungsanmeldung
der Finanzprokuratur, Zl. VIII/429.678/67a vom 20.06.2025 zwar € 1,150.432,51.- der Stilllegung und Räumung des Zwischenlagers zugerechnet und ein eventuelles Unternehmen aus der Branche
würde hier mit geringeren Kosten (Eigenkosten) auskommen, jedoch sind bei den errechneten Kosten von € 1,150.432,51.-, nur der, in
dieser Berechnung enthaltene Unternehmensgewinn abzuziehen.
Bei einem fiktiven Ansatz an Unternehmensgewinn von 20% würden noch immer mit Eigenkosten von rd. € 920.000.- entstehen.
Ob bei einem Weiterbetrieb der Anlage, die im Areal
Befindlichen Lagerungen noch zusätzliche Kosten verursachen,
ist dem Gefertigten nicht bekannt, da keine Untersuchungsbe-
funde über dieses Material vorliegen.
Vom Gefertigten wird jedem Interessenten dringend empfohlen, sich von einer rechtskundigen Person über allfällige Risken beim Erwerb der Liegenschaft beraten zu lassen, vor allem über etwaige Haftungen aus gesetzlichen Bestimmungen (zB. AWG, ALSAG udgl.)
Für einem eventuellen Interessenten, kann bei einem etwaigen
gesonderten Projekt auf den Liegenschaften oder im unmittelba-
ren Nahbereich, es durchaus auch denkbar sein, dass für diesen
der Erwerb der Liegenschaften wirtschaftlich sinnvoll ist.
Aus der Sicht des Gefertigten bestehen erhebliche finanzielle Risken beim Erwerb der Liegenschaften aufgrund der Nachsorgemaßnahmen und eventueller zusätzlicher Forderungen aus anderen Rechtstiteln, die den Grundstückswert der Liegenschaften bei weitem überschreiten können.
Veräußerbarkeit
Die Liegenschaft ist grundsätzlich als ungehindert, wenn auch
schwerer veräußerbar, zu betrachten.
Die Forderungsanmeldung der Finanzprokuratur, Zl. VIII/429.678/67a
vom 20.06.2025 stellt jedoch, in Verbindung mit den grundbücherli-
chen Lasten eine erhebliche Einschränkung beim einem allfälligen
Bewerberkreis aus der Branche dar.
Eine allfällige Versteigerung der Liegenschaft würde unter Umständen einen größeren Bieterkreis ansprechen, wobei hier, die obigen und nachstehenden Ausführungen noch mehr zum Tragen kommen.
Die Veräußerbarkeit für die gegenständliche Liegenschaft muss
sehr differenziert gesehen werden, da es nur einen sehr
eingeschränkten Interessentenkreis für diese Liegenschaft
geben wird. Je nachdem, wie ein Interessent seinen Betrieb
wirtschaftlich ausgerichtet hat, kann diese Liegenschaft auch
einen Mehrertrag erzielen, wobei allfällige Haftungen aus gesetz-
lichen Bestimmungen (zB. AWG, ALSAG udgl.) nicht berück-
sichtigt sind.
Vom Gefertigten wird jedem Interessenten dringend empfohlen, sich von einer rechtskundigen Person über allfällige Risken beim Erwerb der Liegenschaft beraten zu lassen, vor allem über etwaige Haftungen aus gesetzlichen Bestimmungen (zB. AWG, ALSAG udgl.)
Für einem eventuellen Interessenten, kann bei einem etwaigen
gesonderten Projekt auf den Liegenschaften oder im unmittelbaren Nahbereich, es durchaus auch denkbar sein, dass für diesen
der Erwerb der Liegenschaften wirtschaftlich sinnvoll ist.
Aus der Sicht des Gefertigten bestehen erhebliche finanzielle
Risken beim Erwerb der Liegenschaften aufgrund der
Nachsorgemaßnahmen und eventueller zusätzlicher Forderungen aus anderen Rechtstiteln, die den Grundstückswert der Liegenschaften bei weitem überschreiten können.
Verkehrswert
Der Verkehrswert der Liegenschaft Nr. 4050/145, EZ 5922 in der
KG-Neusiedl am See, mit der Nutzung als Bodenaushubdeponie und
Inertabfallzwischenlager, wird aufgrund der zu erwartenden Nachsorge- und Stilllegemaßnahmen, für die Belange eines Versteigerungsverfahrens mit einem Wert von € 1.000,00.-
festgelegt. Nicht berücksichtigt wurden etwaige Abzinsungen.
Sofern die Liegenschaft kein Interesse an Interessenten aus der
Branche, zur weiteren Nutzung als Bodenaushubdeponie und
Inertabfallzwischenlager weckt, da die zu erwartenden Nachsorge-
und Stilllegemaßnahmen den Verkehrswert der Liegenschaft bei weitem übersteigt, würde bei einer eventuellen Versteigerung würde bei einer eventuellen Versteigerung ein Ertrag zu erzielen sein.
Diesfalls wäre der Wert negativ, da die mit dem Erwerb verbundenen Kosten den Wert der Liegenschaft übersteigen.
Aufgrund dieser oben angeführten Belange erscheint es dem
Gefertigten für Sinnvoll, bei einer allfälligen Versteigerung der
Liegenschaften einen
Mindestgebotspreis von € 1.000.- anzusetzen
und nicht den errechneten Verkehrswert, da erhebliche finanzielle Risken beim Erwerb der Liegenschaften aufgrund der Nachsorgemaßnahmen und eventueller zusätzlicher Forderungen aus anderen Rechtstiteln, die den Grundstückswert der Liegenschaften bei weitem überschreiten können bestehen.
Ohne Anrechnung auf das Meistbot sind zu übernehmen:
ob EZ 5922 KG 32016 Neusiedl am See:
DIENSTBARKEIT der Errichtung, des Bestandes und des Betriebes einer Photovoltaikanlage
mit allen erforderlichen Bauwerken, Leitungen und Anlagenteilen im Umfang des Punktes I.
Servitutsvertrag 2021-11-02 ob Gst 4050/145 für Convex Set GmbH und ENERGIEPARK
Bruck/Leitha GmbH (C-LNr. 7)
