Gutachten projeco - Technisches BĂĽro
Bewertungsstichtag 31.1.2024
Liegenschaft
Bei der Liegenschaft handelt es sich um den Standort
BRM – Deponie, BRM Zwischenlager und – Aufbereitung auf dem Grundstück Nr. 1068 in der KG Potzneusiedl
Die Flächenaufteilung gliedert sich lt. Grundbuchsauszug wie
folgt auf:
12.660 m² Landwirtschaftlich genutzte Grundfläche
50.536 m² Sonstige (Abbauflächen, Halden und Deponie )
Die GrundstĂĽcke Nr. 1064/2, 1064/4, 1064/6, 1064/8, 1064/12
und 1064/13 sind von dieser Verkehrswertschätzung nicht betroffen,
da diese GrundstĂĽcke nicht mit der Deponieliegenschaft selbst
verbunden sind und es sichbei diesen Liegenschaften um eine
allgemeine Verpflichtung der Böhm Transportgesellschaft mbH
handelt.
Bezüglich der Grundstücke Nr. 1064/2, 1064/4, 1064/6, 1064/8, 1064/12 und 1064/13liegt eine privatrechtliche Vereinbarung zwischen der Gemeinde Potzneusiedl und der Firma Böhm Transportgesellschaft m.b.H betreffend einer Aufschließung vor.
Diese Vereinbarung wurde bereits umgesetzt bzw. sind deren Inhalte vollinhaltlich aufrecht.
Es besteht eine aufrechte Betriebsanlagengenehmigung der AWG
Behörde zum Betrieb einer BRM – Deponie, BRM Zwischenlager und – Aufbereitung. Das BRM Zwischenlager und – Aufbereitung ist seit dem 20.11.2023 per Bescheid A4/WA.D-10033-178 geschlossen.
FĂĽr die Deponie besteht die Nachsorgeverpflichtung.
Lasten
Gemäß den Grundbucheintragungen liegen für das betroffene
GrundstĂĽcke folgende Lasten im Grundbuch vor:
a 1431/2016 Pfandurkunde 2015-02-12
PFANDRECHT Höchstbetrag EUR 3.000.000,--
fĂĽr Raiffeisenbank Wels eGen (FN 94566v)
c 1431/2016 4565/2018 6413/2021 Simultan haftende
Liegenschaften
EZ 5922 KG 32016 Neusiedl am See
EZ 228 401 2574 KG 32022 Potzneusiedl
a 5312/2021 Pfandurkunde 2021-10-18
PFANDRECHT Höchstbetrag EUR 4.325.000,--
fĂĽr Raiffeisenbank Region Amstetten eGen
c 5312/2021 Simultan haftende Liegenschaften
EZ 5922 KG 32016 Neusiedl am See C-LNR 6
EZ 228 KG 32022 Potzneusiedl C-LNR 7
EZ 401 KG 32022 Potzneusiedl C-LNR 11
EZ 2574 KG 32022 Potzneusiedl C-LNR 7
a 2751/2022 Pfandurkunde 2022-05-30
PFANDRECHT Höchstbetrag EUR 1.000.000,--
fĂĽr Raiffeisenbank Region Amstetten eGen (FN 76982i)
c 2751/2022 Simultan haftende Liegenschaften
EZ 2574 KG 32022 Potzneusiedl C-LNR 9
EZ 228 KG 32022 Potzneusiedl C-LNR 9
EZ 5922 KG 32016 Neusiedl am See C-LNR 8
EZ 401 KG 32022 Potzneusiedl C-LNR 12
a 4041/2023 Pfandurkunde 2023-08-30
PFANDRECHT Höchstbetrag EUR 800.000,--
fĂĽr Raiffeisenbank Region Amstetten eGen (FN 76982i)
b 4041/2023 Simultan haftende Liegenschaften
EZ 5922 KG 32016 Neusiedl am See C-LNR 9
EZ 228 KG 32022 Potzneusiedl C-LNR 12
EZ 2574 KG 32022 Potzneusiedl C-LNR 10
EZ 401 KG 32022 Potzneusiedl C-LNR 13
EZ 1236 KG 23336 Saubersdorf C-LNR 7
a 5153/2023 Zahlungsbefehl 2023-03-09
PFANDRECHT vollstr. EUR 45.819,82
4 % Z aus Kosten seit 2023-03-09,
12,58 % Z aus EUR 9.932,06 ab 2023-10-03 bis B,
12,58 % Z aus EUR 2.155,64 ab 2023-10-03 bis B,
12,58 % Z aus EUR 11.661,66 ab 2023-10-03 bis B,
12,58 % Z aus EUR 7.598,16 ab 2023-10-03 bis B,
12,58 % Z aus EUR 8.842,32 ab 2023-10-03 bis B,
12,58 % Z aus EUR 5.629,98 ab 2023-10-03 bis B,
Antragskosten EUR 2.117,36 fĂĽr
Schröck Gesellschaft m.b.H. (FN 110552b)
(3 E 3811/23w)
b 5153/2023 Simultan haftende Liegenschaften
EZ 228 KG 32022 Potzneusiedl
EZ 5922 KG 32016 Neusiedl am See
EZ 401 KG 32022 Potzneusiedl
EZ 2574 KG 32022 Potzneusiedl
EZ 1236 KG 23336 Saubersdorf
Bewertungen des GrundstĂĽckes GrundstĂĽck
Nr. 1068 – KG Potzneusiedl EZ 228
Die Gesamtfläche des Grundstückes beträgt 63.196 m², wobei
12.660 m² landwirtschaftlich genutzte Grundflächen (Verbuschte
Fläche – ehem. Deponiefläche) genutzt wird. Die Restfläche von
50.536 m² wird als BRM Zwischenlager und – Aufbereitung genützt.
Das BRM Zwischenlager und – Aufbereitung ist seit dem 20.11.2023
per Bescheid A4/WA.D -10033-178 geschlossen.
FĂĽr die Deponie besteht die Nachsorgeverpflichtung.
Laut Deponieaufsichtsbericht 2023 liegt ein Input- MaterialĂĽber-
schuss von rd. 32.000 to für 2023 vor. Wie groß die tatsächliche
zwischengelagerte Menge ist, lässt sich nur mit einer Vermessung
feststellen, diese liegt jedoch nicht vor.
Aufgrund der Besichtigung im Jänner 2024 liegt die abgeschätzte
Lagermenge bei rd. 60.000 mÂł.
Flächenwidmung und Bebauung
Für das gesamte Grundstück weist der rechtsgültige Flächenwid-
mungsplan der Gemeinde Potzneusiedl unterschiedliche Widmungen
auf. Ein Teilbereich ist als P und Gp gewidmet.
Lage
Das Grundstück liegt östlich der L302 und nördlich der A6, im Ried Waldäcker, unmittelbar an einem Betriebsgebiet, durch eine Erschließungsstraße getrennt angrenzend. Das Areal ist mit Strom aufgeschlossen, andere Anschlüsse sind nicht vorhanden.
Verkehrsverhältnisse
Die Zufahrt zum Areal erfolgt ĂĽber die L302 und in weiterer Folge
ĂĽber eine bestehende ErschlieĂźungsstraĂźe.
Die Verkehrsanbindung kann als sehr gut bezeichnet werden.
MaĂźe und Form, Topografie
Die Liegenschaft hat ein Ausmaß von 63.196 m² und ist ebenflächig.
Ausgenommen der zwischengelagerten Materialien.
Ver- und Entsorgung
Es bestehen an Ver- und Entsorgungsleitungen nur ein
Stromanschluss, alle anderen AnschlĂĽsse befinden sich in der ErschlieĂźungsstraĂźe wie, Wasser, Kanal, udgl.
Baulichkeiten
Auf der Liegenschaft befindet sich als oberirdische Baulichkeit ein
Wiegecontainer mit PlattenbrĂĽckenwaage, das GrundstĂĽck ist fĂĽr
Schwerverkehr (LKW) befestigt ausgefĂĽhrt, da bereits ein entspre-
chender Anlagenbetrieb bereits durchgefĂĽhrt wurde.
Bewertungsverfahren
Das Liegenschaftsbewertungsgesetz (BGBL. Nr. 150/1992) und
Ă–NORM B 1802 definiert den Verkehrswert einer Liegenschaft als
den Preis, der bei einer Veräußerung der Liegenschaft üblicherweise
im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann, wobei die
besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner
Personen bei der Ermittlung des Verkehrswertes auĂźer Betracht zu
bleiben haben.
Der Kaufpreis einer Liegenschaft muss allerdings nicht ihrem Verkehrswert entsprechen, da er im Einzelfall ein Produkt der subjektiven Wertvorstellungen des Käufers und Verkäufers darstellt.
Die Bewertung der Liegenschaften wäre prinzipiell nach drei Verfah-
ren möglich, dem Vergleichswert-, Sachwert- oder –
Ertragswertverfahren.
Das Vergleichswertverfahren ist die marktgerechteste Methode zur
Ermittlung des Verkehrswertes, da hierbei die tatsächlichen Kauf-
preise vergleichbarer GrundstĂĽcke der Bestimmung des Verkehrs-
wertes zu Grunde gelegt werden. Voraussetzung ist allerdings eine
ausreichende Anzahl von Vergleichspreisen und GrundstĂĽcken, die
wirklich auf Grund ihrer Lage, zulässigen Nutzung, Bodenbeschaf-
fenheit, Größe, ect. vergleichbar sind.
Die Bewertung der Liegenschaften wäre prinzipiell nach drei Verfah-
ren möglich, dem Vergleichswert-, Sachwert- oder –
Ertragswertverfahren.
Das Vergleichswertverfahren ist die marktgerechteste Methode zur
Ermittlung des Verkehrswertes, da hierbei die tatsächlichen Kauf-
preise vergleichbarer GrundstĂĽcke der Bestimmung des Verkehrs-
wertes zu Grunde gelegt werden. Voraussetzung ist allerdings eine ausreichende Anzahl von Vergleichspreisen und Grundstücken, die wirklich auf Grund ihrer Lage, zulässigen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Größe, ect. vergleichbar sind.
Das Bewertungsverfahren für die gegenständliche Liegenschaft
muss sehr differenziert gesehen werden, da es nur einen sehr
eingeschränkten Interessentenkreis für diese Liegenschaft gibt.
Je nachdem, wie ein Interessent seinen Betrieb wirtschaftlich
ausgerichtet hat, kann diese Liegenschaft auch einen
Mehrertrag erzielen.
FĂĽr einem eventuellen Interessenten, kann bei einem etwaigen gesonderten Projekt auf den Liegenschaften oder im unmittelbaren Nahbereich, es durchaus auch denkbar sein, dass fĂĽr diesen der Erwerb der Liegenschaften wirtschaftlich sinnvoll ist.
Aus der Sicht des Gefertigten bestehen erhebliche finanzielle
Risken beim Erwerb der Liegenschaften aufgrund der
Nachsorgemaßnahmen und eventueller zusätzlicher Forderun-
gen aus anderen Rechtstiteln, die den GrundstĂĽckswert der Lie-
genschaften bei weitem überschreiten können.
Ertragswert
Bodenwert
Der Bodenwert wird aus der Sicht des Gefertigten in zwei Teile unter-
teilt. Für den nutzbaren Anteil von 12.660 m² (landwirtschaftlich ge-
nutzte Grundflächen - verbuschte Flächen, ehem. Deponie)
mit € 1,00/m² angesetzt und das restliche Grundstück von 50.536 m²
(Abbauflächen, Halden und Deponien – derzeit als BRM Zwischenla-
ger und – Aufbereitung genützt) mit € 20,00/m² angesetzt.
Das GrundstĂĽck ist nur mit einem Stromanschluss aufgeschlossen.
Im unmittelbaren Umfeld werden aktuell (Mai 2024) die Betriebsgrundstücke um € 99,00.- angeboten. Diese sind jedoch voll aufgeschlossen.
Das gegenständliche Grundstück wird, aufgrund der
Gesetzeslage als BetriebsgrundstĂĽck verwendet, da es jedoch fĂĽr
diese Nutzung (als BRM-Zwischenlager und – Aufbereitung), ohne
die entsprechende Flächenwidmung, nur für einen kleinen Interes-
sentenkreis möglich ist, wurde der Bodenpreis entsprechend
abgemindert.
Somit liegt der Bodenwert der gesamten Liegenschaft bei
12.660 m² x € 1,00/m² = € 12.660.-
50.536 m² x € 10,00/m² = € 505.360.-
rd. € 518.020,00.-
Ein weiterer Abschlag auf den Bodenwert der Liegenschaft wegen Minderausnutzung kommt nicht weiter zum Tragen.
Gebäudewert
Der Gebäudewert wird aus der Sicht des Gefertigten für den nutzba-
ren Anteil von Wiegecontainer und PlattenbrĂĽckenwaage mit
€ 10.000,00 angesetzt. Andere Gebäude befinden sich nicht im
Areal.
Ein Abschlag auf den Gebäudewert auf der Liegenschaft wegen Minderausnutzung der zulässigen Bebauung kommt nicht zum Tragen, da das Gebäude zulässig errichtet ist und auch die entsprechenden Bewilligungen dafür vorliegen.
Liegenschaftsertrag
Der Jahresrohertrag der Liegenschaft ist die Summe der Erträge aus
dem Ertrag aus einer Vermietung, der nutzbaren Fläche von
50.536 m².
An Pacht können derzeit ca. € 0,20.-/m²/Monat für die nutzbaren
Fläche erzielt werden, da auch die Nachsorgemaßnahem für die
BRM Deponie zu ĂĽbernehmen ist.
50.536 m² x 0,20.- = 10.107,20.-/Monat
Es ist somit ein Rohertrag von rd. € 10.107,20.-/Monat bzw. rd. € 121.286,40.-/Jahr zu erzielen.
Davon in Abzug zu bringen sind Verwaltungs-, Betriebs- und Instandhaltungskosten. Diese werden Pauschale mit 10% des Rohertrages angesetzt.
Dies ergibt einen Reinertrag von rd.
€ 109.157,76.- (€ 121.286,40.- - € 12.128,64.-).
Der Ertragswert der Liegenschaft ergibt sich somit zu
(€ 109.157,76.- + € 10.000,00.- + € 518.020,00.-)
rd. € 637.177,76.-.
Vergleichswert
Im unmittelbaren angrenzenden Umfeld (Gemeinde Potzneusiedl)
der gegenständlichen Liegenschaft werden derzeit wenige Liegen-
schaften in vergleichbarer Lage und Bodenbeschaffung zu einem
Verkaufspreis von € 99,00.-/m² (Mai 2024) im Internet angeboten,
da die VerfĂĽgbarkeit von Gewerbeliegenschaften entlang der A6,
aufgrund der öffentlichen Diskussion des Flächenverbrauches sehr
gering sind.
Der Wert der Liegenschaft wurde bereits abgewertet, da aufgrund
der fehlenden Widmung, obwohl aufrechte Betriebsbescheide
vorliegen, das Areal nur für einen eingeschränkten Interessenten-
kreis interessant ist.
Das zwischengelagerte Material wurde nicht berĂĽcksichtigt, da es nur
einen eingeschränkten Wert darstellt, da es noch aufbereitet werden
muss, um als Sekundärrohstoff veräußert zu werden, dies ist mit Kosten verbunden. Für einen eingeschränkten Interessentenkreis stellt das zwischengelagerte Material, zumindest einen neutralen Kostenfaktor da.
Aufgrund der vorliegenden Niederschriften und Deponieaufsichts-
berichten dürfte keine relevante Beeinträchtigung in der Nachsorge
vorliegen. Die Probleme und MaĂźnahmen entsprechen dem Alter der
Anlage in der Nachsorge.
Ein weiterer Abschlag auf den Wert der Liegenschaft kommt daher
nicht zum Tragen.
Die genehmigte Nutzung, ua. auch als BRM Zwischenlager und –
Aufbereitung stellt für diese Fläche einen höheren Wert dar, da es immer schwieriger wird eine derartige Bewilligung (Bürgerinitiativen, Anrainer udgl.) zu erlangen.
Bewertung von Rechten und Lasten
Die grundbĂĽcherlichen Rechte und Lasten haben aber nicht unmittel-
bar eine Auswirkung auf eine Nutzung der Liegenschaft, im derzeit
rechtlichen Rahmen.
Die DIENSTBARKEIT der Errichtung, des Bestandes und des
Betriebes einer Photovoltaikanlage mit allen erforderlichen
Bauwerken, Leitungen und Anlagenteilen im Umfang des
Punktes I. Servitutsvertrag 2021-11-02 ob Gst 1068 fĂĽr
Convex Set GmbH (FN 444449b) u.
ENERGIEPARK Bruck/Leitha GmbH (FN 327906s) stellt eine Einschränkung in der Nachnutzung dar.
Die anderen eingetragenen Dienstbarkeiten betreffen nicht das GrundstĂĽck Nr. 1068, KG Potzneusiedl.
Die Forderungsanmeldung der Finanzprokuratur, Zl. VIII/429.678/67a
vom 20.06.2025 hat eine unmittelbare Auswirkung auf die Liegen-
schaft, da sich die Kosten fĂĽr die erforderlichen Anschluss - und
Nachsorgemaßnahmen, nach der Schätzung durch den Amssach-
verständigen wie folgt darstellen:
Stilllegung: € 3,430.744,15.-
Nachsorge: € 598.103,37.-
Räumung Zwischenlager: € 2,948.686,50.-
Gesamt: € 6,977,534,02.-
Von dieser gestellten Forderung wird noch die vorhandene Sicher-
stellung in Höhe von € 13.559,45.- abgezogen, sodass eine offene
angemeldete Forderung von € 6,963.974,57.- besteht.
Durch die aufsummierte Steigerung des StraĂźenbauindexes
(Dezember 1992 bis November 2023) ist laut Forderung der Finanzprokuratur eine Erhöhung der Sicherstellung auf insgesamt € 103.776,81.- erforderlich.
Abzüglich der vorhandenen Sicherstellungshöhe von € 13.559,45.-
ergibt sich somit ein Sicherstellungsergänzungsbetrag in Höhe von
€ 90.217,36.- für die Sicherstellung.
In diesen Kosten sind laut Aufstellung in der Forderungsanmeldung
der Finanzprokuratur, Zl. VIII/429.678/67a vom 20.06.2025 zwar
€ 6,963.974,57.- der Stilllegung Nachsorge und Räumung des Zwi-
schenlagers zugerechnet und ein eventuelles Unternehmen aus der
Branche wĂĽrde hier mit geringeren Kosten (Eigenkosten) auskom-
men, jedoch sind bei den errechneten Kosten von € 6,963.974,57.-,
nur der, in dieser Berechnung enthaltene Unternehmensgewinn ab-
zuziehen.
Bei einem fiktiven Ansatz an Unternehmensgewinn von 20% wĂĽrden
noch immer mit Eigenkosten von rd. € 5,571.179,66.- entstehen.
Ob bei einem Weiterbetrieb der Anlage, die im Areal
Befindlichen Lagerungen noch zusätzliche Kosten verursachen,
ist dem Gefertigten nicht bekannt, da keine Untersuchungsbe-
funde ĂĽber dieses Material vorliegen.
Vom Gefertigten wird jedem Interessenten dringend empfohlen,
sich von einer rechtskundigen Person über allfällige Risken
beim Erwerb der Liegenschaft beraten zu lassen, vor allem ĂĽber
etwaige Haftungen aus gesetzlichen Bestimmungen (zB. AWG,
ALSAG udgl.)
FĂĽr einem eventuellen Interessenten, kann bei einem etwaigen
gesonderten Projekt auf den Liegenschaften oder im unmittelba-
ren Nahbereich, es durchaus auch denkbar sein, dass fĂĽr diesen
der Erwerb der Liegenschaften wirtschaftlich sinnvoll ist.
Aus der Sicht des Gefertigten bestehen erhebliche finanzielle
Risken beim Erwerb der Liegenschaften aufgrund der
Nachsorgemaßnahmen und eventueller zusätzlicher Forderun-
gen aus anderen Rechtstiteln, die den GrundstĂĽckswert der Lie-
genschaften bei weitem überschreiten können.
Verkehrswert
Der Verkehrswert der Liegenschaft Nr. 1068, EZ 228 in der KG Potz-
neusiedl, mit der Nutzung als BRM – Deponie, BRM Zwischenlager
und – Aufbereitung darauf wird aufgrund der zu erwartenden Nach-
sorge- und StilllegemaĂźnahmen, fĂĽr die Belange eines Versteige-
rungsverfahrens mit einem Wert von
€ 1.000,00.-
Festgelegt.Nicht berĂĽcksichtigt wurden etwaige Abzinsungen.
Sofern die Liegenschaft kein Interesse an Interessenten aus der
Branche, zur weiteren Nutzung als BRM – Deponie, BRM-
Zwischenlager und – Aufbereitung weckt, da die zu erwartenden
Nachsorge- und StilllegemaĂźnahmen den Verkehrswert der Liegen-
schaft bei weitem ĂĽbersteigt, wĂĽrde bei einer eventuellen Versteige-
rung wĂĽrde ein Ertrag zu erzielen sein.
Diesfalls wäre der Wert negativ, da die mit dem Erwerb verbundenen
Kosten den Wert der Liegenschaft ĂĽbersteigen.
Aufgrund dieser oben angefĂĽhrten Belange erscheint es dem
Gefertigten für Sinnvoll, bei einer allfälligen Versteigerung der
Liegenschaften einen
Mindestgebotspreis von € 1.000.- anzusetzen
und nicht den errechneten Verkehrswert, da erhebliche finanzi-
elle Risken beim Erwerb der Liegenschaften aufgrund der
Nachsorgemaßnahmen und eventueller zusätzlicher Forderungen aus anderen Rechtstiteln, die den Grundstückswert der Liegenschaften bei weitem überschreiten können bestehen.
Ohne Anrechnung auf das Meistbot sind zu ĂĽbernehmen:
ob EZ 228 KG 32022 Potzneusiedl:
DIENSTBARKEIT der Duldung der Errichtung, der elektrischen Leitungsanlage
(Niederspannungskabel) auf Gst 1064/13 sowie der Unterlassung jeder Beschädigung oder
Störung dieser elektrischen Leitung gem. Pkt. 1. Dienstbarkeitsvertrag 2020-01-09 zugunsten
Energie Burgenland AG (C-LNr. 6);
DIENSTBARKEIT der Errichtung, des Bestandes und des Betriebes einer Photovoltaikanlage
mit allen erforderlichen Bauwerken, Leitungen und Anlagenteilen im Umfang des Punktes I.
Servitutsvertrag 2021-11-02 ob Gst 4050/145 fĂĽr Convex Set GmbH und ENERGIEPARK
Bruck/Leitha GmbH (C-LNr. 8)
DIENSTBARKEIT der Duldung der Errichtung, Bestand und Betriebes einer elektrischen
Leitungsanlage (Niederspannung-Kabelleitung) auf Gst 1064/4 sowie der Unterlassung jeder
Beschädigung oder Störung dieser elektrischen Leitungsanlage gem. Pkt. 1.
Dienstbarkeitsvertrag 2023-02-09 zugunsten Netz Burgenland GmbH (C-LNr. 10)
