Es wird darauf hingewiesen, dass die Parteien sich auf einen Ausrufpreis geeinigt haben. Gemäß § 352a Abs 4 EO wurde daher im gegenwärtigen Versteigerungsverfahren keine Schätzung durch einen Sachverständigen vorgenommen. Allerdings haben die Parteien ein ihnen vorliegendes Schätzgutachten dem Exekutionsgericht bereitgestellt. Sämtliche im Edikt ersichtlichen Informationen sind daher diesem Gutachten, welches in seiner Langfassung (inklusive Bilder) auch im Edikt veröffentlicht wird, zu entnehmen.
Aus dem Gutachten: Auf der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft sind ein Wohnhaus sowie ein Nebengebäude jeweils in massiver Bauweise errichtet. Das Wohnhaus stammt ursprünglich aus den 1930er Jahren, das Nebengebäude wurde in den 1960er Jahren errichtet. Die Einfriedung erfolgt straßenseitig durch ein einfaches Metallgitter auf massivem Sockel mit Stehern. Versetzt ist eine zweiflügelige Metalltüre. Die Zufahrt ist betoniert, ebenso das Traufenpflaster. Die Einzäunung zum südlichen Nachbarn erfolgt über einen einfachen Gitterzaun. Die Freibereiche sind begrünt. Aufgestellt ist ein einfaches Folienbecken.
Das Wohnhaus weist eine verputzte Fassade ohne Vollwärmeschutz auf. Es sind Kunststoff-Isolierglasfenster versetzt. Das abgewalmte Satteldach ist mit Ziegel eingedeckt. Das Nebengebäude ist als eigener Baukörper in der nordöstlichen Ecke des Grundstücks situiert und eingeschoßig errichtet. Die Fassaden sind verputzt, versetzt sind Kunststoff-Isolierglasfenster und -türen. Ein einfaches zweiflügeliges Holztor ist im Bereich der Garage eingebaut. Die Zufahrt zur Garage (im Nebengebäude) ist nicht befestigt. Im Bereich der (gedachten) Zufahrt ist ein kleiner Sitzplatz, mit Betonsteinen belegt, errichtet. Das Nebengebäude verfügt über ein flach geneigtes Pultdach, das mit Trapezblech eingedeckt ist.
Das Nebengebäude besteht aus einer Garage mit zwei Räumen, die jeweils separat zu begehen sind. Es besteht keine Widmung zu Wohnzwecken. Der überdachte Terrassenbereich ist mit Granitfliesen belegt.
- Garage: Einfaches zweiflügeliges Holztor. Einfacher unebener Betonboden. Das Mauerwerk ist allerdings unverputzt, ebenso die Untersicht der Elementdecke. Die Stromleitung verläuft auf Putz.
- Raum 1: Dieser Raum wurde nach erteilten Angaben vormals als Waschküche verwendet. Bodenbelag: Granitfliesen. Die Wände sind verputzt und gemalt. Die Deckenuntersicht ist mit einfachsten Profilen verkleidet (augenscheinlich in Eigenleistung). Kunststoff-Isolierglasfenster. Infrarot-Heizpaneel. Die Stromleitungen verlaufen auf Putz.
- Raum 2: Ausstattung wie vor, die Zwischenwand sowie die südseitige Wand sind verputzt. Die nord- und westseitigen Wände sind unverputzt (Ziegel sichtbar). Einfache Verkleidung der Deckenuntersicht mit Repro-Paneelen. Kunststoff-Isolierglasfenster. Die Elektroinstallationen verlaufen auf Putz. Infrarot-Heizpaneel. Raumhöhe ca. 2,50 Meter.
Das Wohnhaus besteht aus einem Teilkeller, einem Erdgeschoß und einem nicht ausgebauten Dachgeschoß. Der Zugang erfolgt ostseitig über 7 Dfferenzstufen aufwärts.
ErdgeschoĂź: Der Zugangsbereich ist ĂĽberdacht, eingebaut ist ein fix verglastes Fensterelement. Als Trittstufen sowie als Bodenbelag im Bereich des Zugangs sind Waschbetonplatten verlegt. Im ĂĽberdachten Zugangsbereich befindet sich auch der Sicherungskasten. Vorhanden sind Fehlerstromschutzschalter sowie Schmelzsicherungen als Vorsicherung.
Vorraum: Kunststoff- Eingangstür mit Glaseinsatz. Laminatboden. Die Wände sowie die Deckenuntersicht sind verputzt und gemalt mit leichten Putzrissbildungen. Radiator.
WC: Dieser Raum wurde als Abstellraum umgebaut. Laminatboden. Die Wände sind verputzt und gemalt. Kunststoff-Isolierglasfenster.
Küche: Laminatboden. Die Wände sowie die Deckenuntersicht sind verputzt und gemalt bzw. in den Arbeitsbereichen mit einer Glasplatte verkleidet. Kunststoff-Isolierglasfenster. Radiator. Einbauküche mit den üblichen Geräten (nicht Gegenstand der Bewertung).
Zimmer 1: Laminatboden. Die Wände sowie die Deckenuntersicht sind verputzt und gemalt. Kunststoff-Isolierglasfenster mit innenseitig vorgesetzten Jalousien. Radiator. Eingebaut ist in diesem Raum der Wasserzähler. In einem kleinen Bereich ist in diesem Zimmer feststellbar, dass sich der Boden senkt. Dies lässt vermuten, dass der Unterbau bzw. der Estrich gebrochen ist.
Zimmer 2: Entgegen der planlichen Darstellung ist zwischen Zimmer 1 und Zimmer 2 ein Durchbruch gegeben. Eingebaut ist eine Glas-Schiebetür. Laminatboden. Die Wände sowie die Deckenuntersicht sind verputzt und gemalt. Zweiflügeliges Kunststoff-Isolierglasfenster. Radiator. Schimmelbildung im Bereich der Ichsen im deckennahen Bereich.
Bad: Das Bad ist im Plan nicht dargestellt. Es wurde im Zimmer südlich des Vorraums eingebaut. Keramische Boden- und Wandbeläge bis auf eine Höhe von ca. 1,80 bis 1,90 Meter im Bereich der Dusche sowie des Waschbeckens und WCs (etwas niedriger). Kunststoff-Isolierglasfenster. Radiator. Waschmaschinenanschluss. Duschnische mit Bodenrigol. Hänge-WC. Waschbecken. Auch in diesem Zimmer sind in den Ichsen bzw. im deckennahen Bereich Auswirkungen von Schimmelbildung feststellbar. Die gemessenen Feuchtigkeitswerte bewegen sich zwischen 45 bis 65 Digits. Im Bereich der Dusche sind im Übergang vom Boden zum aufgehenden Mauerwerk die Verfugungen augenscheinlich nicht ordnungsgemäß hergestellt bzw. nunmehr schadhaft. Es handelt sich dabei um Wartungsfugen, die laufend fachmännisch erneuert werden müssen. Die vorhandene Fuge wurde augenscheinlich unfachmännisch ausgeführt und dürfte – soweit dies zerstörungsfrei feststellbar ist – die Ursache für die Auswirkung von Feuchtigkeit in der Zwischenwand sein. Ob bzw. inwieweit auch eine Beschädigung der Horizontal- und Vertikalisolierung (welche nach Angaben aufgebracht wurden) gegeben ist, kann zerstörungsfrei nicht festgestellt werden, ist aber aufgrund der sichtbaren (geringfügigen Senkung) des Bodens anzunehmen.
Vom Vorraum aus erreicht man eine steile enge halbgewendelte betonierte Stiege, die in das KellergeschoĂź fĂĽhrt. Die Trittstufen sind ĂĽberwiegend sehr schmal.
Das Haus ist nur teilunterkellert (im östlichen Bereich; ca. zur Hälfte). Der Boden ist einfach betoniert mit verschiedentlicher Rissbildung. Das aufgehende Mauerwerk ist einfach verputzt und gemalt, die Deckenuntersicht ist lediglich einfachst übermalt. Die Raumhöhe beträgt knapp 2 Meter. Die Installationen verlaufen auf Putz.
Linkderhand (nördlich) eingebaut ist der Warmwasserboiler der Marke Sanimeister sowie eine Therme der Marke Junkers, die sowohl die Heizung als auch die Warmwasserversorgung bedient. Das Alter dieser Therme beträgt derzeit knapp 15 Jahre, es handelt sich um ein Brennwertgerät.
Versetzt ist in diesem Bereich ein einfaches Metall-Kellerfenster, das nicht öffenbar ist, da an der Außenseite Verputzt angebracht wurde. Öffenbar ist lediglich das südlich gelegene Fenster (Metallkonstruktion, einfach verglast). Festgestellt wird, dass dieses Kellerfenster zum Zeitpunkt der Befundaufnahme nicht geöffnet war und erst nach Erörterung der physikalischen Gegebenheiten durch den SV die vorgesetzte Glasscheibe gekippt wurde.
Im südöstlichen Raum befinden sich der Gaszähler sowie der Kanalanschluss. Auch in diesem Bereich sind am aufgehenden Mauerwerk deckennah Auswirkungen von Feuchtigkeit feststellbar. Diese Schadstelle korrespondiert mit dem oben beschriebenen undichten Bereich der Dusche im Erdgeschoß. In diesem Segment werden 84 Digits gemessen. Im aufgehenden Mauerwerk in einer Höhe von ca. 40 Zentimeter werden 100 Digits gemessen. Aufgestellt ist ein Entfeuchtungsgerät mit einer Leistung von (angegebenen) 60 Liter pro Tag.
Der Aufgang in das DachgeschoĂź erfolgt ebenfalls vom Vorzimmer aus ĂĽber eine viertelgewendelte sehr steile Holztreppe mit kurzen Trittstufen. Am Dachboden befindet sich roher Betonboden, der stark uneben und schadhaft ist.
Die Trempelmauer sowie die Giebelmauern sind aus Ziegel gemauert und unverputzt. Ein Holz-Dachstuhl mit stehenden Pfetten und Ziegeleindeckung ist gegeben. Das Dach muss augenscheinlich ĂĽbergangen werden.
Im Bereich des Kamins sind bei der Dachdurchführung augenscheinlich Auswirkungen von Niederschlagswasser feststellbar. Die Verblechung (Anschlussverblechung) wäre durch einen Fachmann entsprechend zu überprüfen. Südseitig ist in der Giebelmauer ein einfaches Kunststoff-Isolierglasfenster eingebaut.
Die Gebäude weisen zum Zeitpunkt der Befundaufnahme einen dem Alter, der Nutzungsart sowie der durchgeführten Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen entsprechend durchschnittlichen Erhaltungszustand auf.
Näheres entnehmen Sie der Langfassung des Bewertungsgutachtens.
Objektgröße: Wohnhaus Keller 23,35 m²; Wohnhaus Erdgeschoß 66,30 m²; Nebengebäude 32,20 m2
AnschlĂĽsse: Ortswasserleitung; Ortskanal; Strom; Telefon
Baubewilligung: Bewilligungsstand ist der Langfassung des Gutachtens zu entnehmen
Widmung: Bauland-Wohngebiet; Bebauungsdichte 40 %; Offene oder gekuppelte Bebauungsweise; Bauklasse I oder II; StraĂźenfluchtlinie ohne Anbauverpflichtung entlang der WeinhoferstraĂźe mit einem Bauwich von 4 Meter
Bestandsverhältnisse: Nach Angabe der Parteien bewohnt Herr Zickbauer die gesamte Liegenschaft seit Oktober 2020 als Mieter. Die Hauptmiete betrug ursprünglich EUR 400,-- pro Monat. Seit Miteigentumsübergang werden EUR 200,-- an Frau Singer bezahlt (Anm.: Parteien des Verfahrens sind Silvia Singer und Udo Zickbauer). Ein schriftlicher Mietvertrag wurde nicht errichtet; eine Befristung wurde nicht vereinbart. Das Objekt fällt aus Sicht des Sachverständigen in den Vollausnahmebereich des § 1 Abs 2 Z 5 MRG, womit die Kündigungsmöglichkeit gemäß § 560 ZPO bestehen würde.
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