Einfamilienhaus
Kapellenweg 19, 29308 Winsen (Aller) - MeiĂźendorf
113.500 €
KI-AnalyseDachform und Dachdeckung: Wohnhaus mit Walmdach in Holzkonstruktion ohne innenseitige Dämmung, gedeckt mit Hohlpfannen im Verstrich; Garage mit flach geneigtem Flachdach und Faserzement-Welldachplatten; Carport mit flach geneigtem Flachdach und Bitumenbahn
Heizung & Warmwasser: ursprüngliche Ölheizung ausgebaut, Öltanks entfernt; neue Heizungsinstallation nur teilweise vorbereitet, Heizungsanlage und Heizkörper fehlen; neue Leitungsführung teilweise unter der Decke im Obergeschoss
Elektroinstallation: im Kellergeschoss einfache Aufputzinstallation; in Erd- und Obergeschoss überwiegend nur rohbauartige Leitungsführung bzw. vorbereitete Rohinstallation; alter Zählerschrank mit Überarbeitungsbedarf
Fenster: teils ältere Holzfenster, teils erneuerte Kunststofffenster in anthrazit/weiß mit 3-fach-Verglasung im Obergeschoss; teilweise erneuerte Kellerfenster; an einem Erdgeschossfenster provisorischer Verschluss mit OSB-Platte; Rollladen nur vor dem Wohnzimmerfenster, elektrisch betrieben
Sanitärausstattung: ursprüngliche Bäder im Erd- und Obergeschoss zurückgebaut; größere Bäder jeweils nur vorbereitet, mit teilweise erkennbarer Rohinstallation, Anschlüssen, WC-Vorwandinstallation und Podest
Böden:
Kellergeschoss: teilweise beschädigte Estrichbeläge
Erdgeschoss: Estrich weitgehend entfernt
Obergeschoss: Estrich weitgehend entfernt
Carport/Eingangsbereich: Beton-/Waschbetonplattenbelag
Das Objekt wurde am 11.09.2025 örtlich besichtigt; zugänglich waren insbesondere das Wohnhaus sowie die Außenbereiche. Das Garagengebäude und das Gartenhaus konnten nicht begangen werden, sodass die Bewertung dort teilweise auf Bauunterlagen, Lichtbildern und Annahmen beruht.
Das freistehende Einfamilienwohnhaus wurde 1962 genehmigt und errichtet; die Rohbauabnahme erfolgte 1962, die Fertigstellung 1964. Aufgrund teilweiser Modernisierungen und Umbauten, unter anderem neuer Haustür, teilweise erneuerter Kunststofffenster, Kellerabdichtung, vorbereiteter neuer Elektro-, Heizungs- und Sanitärinstallation, Ausbau der Öltanks, Umbau des Balkons zu Wohnfläche sowie geänderter Raumaufteilungen, wurde ein fiktives Baujahr von 1970 angesetzt. Es handelt sich um ein zweigeschossiges, vollunterkellertes Massivhaus mit quadratischem Grundriss und Walmdach; die Restnutzungsdauer wurde wegen des rohbauartigen Zustands auf nur 15 Jahre geschätzt.
Die Wohnfläche beträgt ca. 157,6 m², hinzu kommen ca. 70,5 m² Nutzfläche im Kellergeschoss. Im Erdgeschoss sind Wohn-, Ess- und Küchenbereich, ein weiteres Zimmer, Flur sowie eine teilweise überdachte Terrasse angelegt; zudem wurde die frühere Küche mit Vorratsraum und WC zu einem größeren Bad umgebaut bzw. dafür vorbereitet. Im Obergeschoss befinden sich Elternschlafzimmer, zwei weitere Zimmer, Flur und ein in Vergrößerung befindliches Bad. Der Keller umfasst Heizungskeller, Vorratskeller sowie zwei weitere Kellerräume. Der Spitzboden ist über Treppe und Klappe erreichbar.
Die Grundrissgestaltung ist grundsätzlich großzügig; alle Aufenthaltsräume sind natürlich belichtet und belüftet. Das Gebäude befindet sich jedoch in einem erheblich unvollständigen Ausbauzustand. Es fehlen unter anderem Heizungsanlage und Heizkörper, Innentüren, Estrich- und Bodenaufbauten in Erd- und Obergeschoss sowie weite Teile des Innenputzes und der fertigen Sanitärinstallation. Die ehemalige Loggia wurde in Holzrahmenbauweise geschlossen; außen bestehen unverkleidete Flächen, Putzschäden und Hinweise auf eine geplante, aber nicht ausgeführte Fassadendämmung. Zudem wurden zahlreiche Baumängel und Bauschäden festgestellt, darunter Durchfeuchtungen, Rissbildungen, beschädigte Fensteranschlüsse, offene Baugruben, Dach- und Entwässerungsmängel, statisch nicht abschließend geklärte Wandrückbauten sowie fehlende Genehmigungsunterlagen für Abweichungen vom genehmigten Bestand. Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnhaus unbewohnt und eigengenutzt.
Westlich an das Wohnhaus schließt eine massiv errichtete, eingeschossige Garage mit drei Einfahrten an. Das Gebäude stammt aus der Bauzeit, als fiktives Baujahr wurde 1980 angesetzt; die wirtschaftliche Restnutzungsdauer beträgt nur noch 5 Jahre. Die Brutto-Grundfläche beträgt ca. 48,7 m², die angenommene Nutzfläche ca. 39,9 m². Das Flachdach ist flach geneigt und mit Faserzement-Wellplatten gedeckt; vorhanden sind drei zweiflügelige Holztore und ein altes Holzfenster. Die Garage wurde abweichend von der ursprünglichen Genehmigung als dreizügige Reihengarage errichtet und ist nach heutigem Standard für Pkw wohl zu klein; sie wird daher als Abstellraum genutzt. Wegen fehlender Innenbesichtigung bestehen Unsicherheiten zu Zwischenwänden und Detailzustand. Es wurde ein deutlicher Reparatur- und Unterhaltungsstau festgestellt, insbesondere am Dachrand, an den Toren, an Putzflächen und der Dacheindeckung.
Vor dem Hauseingang befindet sich ein Carport mit Eingangsüberdachung in Holzkonstruktion mit Flachdach und Bitumenabdichtung. Die Brutto-Grundfläche beträgt ca. 12,1 m², die Nutzfläche ca. 11,2 m². Aufgrund geringer Tiefe ist die Eignung als Pkw-Stellplatz eingeschränkt; tatsächlich dient die Fläche überwiegend als überdachte Abstellfläche. Daneben sind ein Holzschuppen zur Brennholzlagerung sowie ein altes, stark baufälliges Gartenhaus in Holzbauweise vorhanden.
Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Einfamilienhaus eigengenutzt, jedoch unbewohnt und nicht vermietet; die Garage wurde als Abstellfläche genutzt, der Carport überwiegend als überdachte Lager- bzw. Abstellfläche.
Dachform und Dachdeckung: Wohnhaus mit Walmdach in Holzkonstruktion ohne innenseitige Dämmung, gedeckt mit Hohlpfannen im Verstrich; Garage mit flach geneigtem Flachdach und Faserzement-Welldachplatten; Carport mit flach geneigtem Flachdach und Bitumenbahn
Heizung & Warmwasser: ursprüngliche Ölheizung ausgebaut, Öltanks entfernt; neue Heizungsinstallation nur teilweise vorbereitet, Heizungsanlage und Heizkörper fehlen; neue Leitungsführung teilweise unter der Decke im Obergeschoss
Elektroinstallation: im Kellergeschoss einfache Aufputzinstallation; in Erd- und Obergeschoss überwiegend nur rohbauartige Leitungsführung bzw. vorbereitete Rohinstallation; alter Zählerschrank mit Überarbeitungsbedarf
Fenster: teils ältere Holzfenster, teils erneuerte Kunststofffenster in anthrazit/weiß mit 3-fach-Verglasung im Obergeschoss; teilweise erneuerte Kellerfenster; an einem Erdgeschossfenster provisorischer Verschluss mit OSB-Platte; Rollladen nur vor dem Wohnzimmerfenster, elektrisch betrieben
Sanitärausstattung: ursprüngliche Bäder im Erd- und Obergeschoss zurückgebaut; größere Bäder jeweils nur vorbereitet, mit teilweise erkennbarer Rohinstallation, Anschlüssen, WC-Vorwandinstallation und Podest
Böden:
Kellergeschoss: teilweise beschädigte Estrichbeläge
Erdgeschoss: Estrich weitgehend entfernt
Obergeschoss: Estrich weitgehend entfernt
Carport/Eingangsbereich: Beton-/Waschbetonplattenbelag
Gesamtverkehrswert: 113.500,- €
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7 Tage kostenlos TestenKI-AnalyseGuter Versuch, aber das ist ein Premium-Feature.
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7 Tage kostenlos TestenKI-AnalyseGrundschuld zugunsten der Sparkasse "Guter Versuch, aber das ist ein Premium-Feature".
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7 Tage kostenlos TestenKI-Analyse2018
Erneuerung der Heizungsanlage und Modernisierung der Bäder.
2012
Fassadensanierung und Austausch der Fenster.
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Detaillierte Modernisierungen mit Jahren und Beschreibung siehst du mit Premium-Zugang.
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7 Tage kostenlos TestenKI-AnalyseGuter Versuch, aber das ist ein Premium-Feature. Das Gebäude befindet sich in einem guten Zustand. Die Fassade wurde vor kurzem renoviert und zeigt keine größeren Mängel. Das Dach ist intakt und wurde 2018 erneuert.
Guter Versuch, aber das ist ein Premium-Feature. Die Innenräume sind gepflegt und modernisiert. Böden in gutem Zustand, Elektrik entspricht aktuellen Standards. Küche und Badezimmer wurden vor 5 Jahren erneuert.
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KI-AnalyseGuter Versuch, aber das ist ein Premium-Feature. Massivbauweise aus dem Jahr 1985. Ziegeldach mit Betondachsteinen. Keller vorhanden und trocken. Fundament in gutem Zustand ohne erkennbare Setzungsrisse.
Guter Versuch, aber das ist ein Premium-Feature. Regelmäßige Wartung und Pflege erkennbar. Heizungsanlage wurde 2020 gewartet. Fassade in gutem Zustand, letzte Renovierung 2019. Dachrinnen und Fallrohre intakt.
Guter Versuch, aber das ist ein Premium-Feature. Energetische Sanierung 2018 durchgeführt. Neue Fenster mit Dreifachverglasung installiert. Dämmung der Außenwände nach EnEV-Standard erneuert.
Guter Versuch, aber das ist ein Premium-Feature. Keine bekannten Baulasten eingetragen. Grundbuch zeigt keine Belastungen bezüglich Baubeschränkungen oder Durchfahrtsrechte.
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(verzinster Betrag: 102.150 €)
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