gewerblich genutztes Grundstück, Wohn-/Geschäftshaus, gewerblich genutztes Grundstück, Wohn-/GeschäftshausSchmittstrasse 3, 53123 Bonn, Duisdorf

Quellen Beschreibung

Bei dem Bewertungsobjekt handelt es sich um ein Wohn- und Geschäftshaus in mittlerer Wohn-, Büro- und Geschäftslage. Das Gebäude weist zum Wertermittlungsstichtag einen erheblichen Instandhaltungsstau sowie in Teilbereichen substanzielle Mängel an Dach und Fach auf. Die Einheiten im Dachgeschoss (Ebenen 6 und 7) sind teilweise zu Wohnzwecken
vermietet. Nach der Betriebseinstellung des vormaligen Sportbetriebs (Fitnessstudio) im Jahr 2018 stehen die gewerblichen Nutzflächen (Ebene 1 bis Ebene 5) nach nur vereinzelten
Interimsvermietungen seit mindestens 2020 nachhaltig leer.
Aufgrund dieses langjährigen Leerstands wird sachverständig von einem Erlöschen des
baurechtlichen Bestandsschutzes für die bisherige gewerbliche Nutzung ausgegangen. Als
nachhaltig bestmögliche Drittverwendung wird der Wertermittlung eine fiktive Nutzung der
Ebenen 1 bis 5 als zusammenhängende Büro- und Lagerfläche für einen Einzelnutzer sowie
eine fiktive Nutzungsänderung der Ebene 6 zu Wohnzwecken unterstellt.
Die zur Erreichung dieser Marktfähigkeit erforderlichen Aufwendungen für den baulichen
Instandhaltungsstau sowie die verfahrens- und anpassungsbedingten Kostenrisiken der
Nutzungsänderungen wurden wertmindernd als besondere objektspezifische
Grundstücksmerkmale (boG) berücksichtigt.