Mehrfamilienhaus
Oberdorfstraße 4, 56651 Niederzissen
168.000 €
KI-AnalyseDachform und Dachdeckung: Satteldächer mit Holzdachkonstruktionen und Dachaufbauten; Eindeckung teilweise mit Betondachsteinen im Vorderhaus, teilweise mit Tonziegeln im Anbau sowie teilweise mit Faserzementwellplatten, gegebenenfalls asbesthaltig; Dachrinnen und Fallrohre aus Zinkblech
Heizung & Warmwasser: Zentralheizung für feste Brennstoffe, Holzfeuerung bis 50 cm, Heizkessel , Baujahr 2008; Warmwasserversorgung dezentral über Durchlauferhitzer
Elektroinstallation: einfache Ausstattung, teilweise technisch überaltert
Fenster: teilweise um 2010 erneuert, teilweise ältere Fenster insbesondere im Vorderhaus, in absehbarer Zeit erneuerungsbedürftig
Sanitärausstattung: einfacher Innenausbau einschließlich Sanitär; Duschbäder/WC in den Wohneinheiten, ein Bad im Standard mit Dusche und Badewanne wird im Gebäudestandard der Wertermittlung angesetzt
Das Objekt wurde am 14.04.2026 von außen und am 07.05.2026 vollumfänglich von innen besichtigt. Das Gutachten stützt sich ergänzend auf Bauunterlagen, Katasterunterlagen und sonstige vorgelegte Objektunterlagen.
Das primär wertbestimmende Objekt ist ein wohnbaulich genutzter Gebäudekomplex aus Vorderhaus mit Anbau und angebundener Scheune auf einem 575 m² großen Grundstück. Das Vorderhaus stammt vermutlich aus der Zeit um 1900, spätere Anbauten wurden zu nicht näher benannten Zeitpunkten ergänzt; Teile wurden vermutlich um 2010 zu Wohnzwecken ausgebaut. Der Gesamtkomplex ist teilweise unterkellert und umfasst Erd-, Ober- und Dachgeschosse, wobei das Dachgeschoss des Vorderhauses nicht regulär zu Wohnzwecken ausgebaut ist. Insgesamt sind fünf Wohneinheiten vorhanden. Die ermittelte Wohnfläche ohne ein zusätzlich genanntes „Appartement“ beträgt rund 349 m².
Im Vorderhaus mit Teilen des Anbaus befindet sich eine Wohneinheit mit ca. 111 m² Wohnfläche. Im Erdgeschoss liegen Küche mit Eingang, Abstellraum, Durchgangszimmer, Flur und Wohnzimmer; im Obergeschoss Flure, Duschbad/WC sowie vier Zimmer, davon ein Durchgangszimmer. Das Obergeschoss ist größer als das Erdgeschoss, weil im Erdgeschoss eine Durchfahrt zur Hoffläche vorhanden ist. Im auskragenden Obergeschossbereich über dem Anbau liegen zwei Zimmer; der hintere Raum ist gefangen. In diesem Bereich wurden ein früherer Balkon und Freisitz offenbar nachträglich umbaut und der Wohnnutzung zugeführt.
Die Grundrissgestaltung ist überwiegend zweckmäßig, teilweise individuell. Belichtung und Besonnung werden als ausreichend beschrieben. Der bauliche Zustand ist normal bis mäßig, allerdings mit erheblichen wertrelevanten Einschränkungen: teils erhebliche Feuchtigkeitsschäden, Rissbildungen, veraltete bzw. einfache Haustechnik, sehr einfacher Innenausbau einschließlich Sanitär, überwiegend unfachmännisch ausgeführter Innenausbau, nicht DIN-gerechte Treppen, schadhaftes Fassadenbild, teils erneuerungsbedürftige Fenster, Dachbereiche und Heizungsanlage, Restbauarbeiten sowie notwendige Rückbaumaßnahmen.
Der Anbau enthält im Erdgeschoss eine weitere Wohneinheit mit rund 59 m² Wohnfläche, bestehend aus Wohn-/Ess-/Kochbereich, Schlafzimmer und Duschbad/WC; sie ist vom Hof zugänglich. Auf Dachgeschossniveau von Anbau und Scheune befinden sich drei weitere Wohneinheiten mit ca. 55 m², 68 m² und 56 m² Wohnfläche. Diese werden über ein hofseitig rechts angebautes, sehr einfach konstruiertes Treppenhaus und eine vorgelagerte, einfach und unfachmännisch ausgeführte überdachte Terrasse sowie teils zusätzlich über den höher liegenden rückwärtigen Grundstücksbereich erschlossen.
Die Scheune umfasst ein Erdgeschoss und ein Dachgeschoss mit zusammen ca. 206 m² Brutto-Grundfläche. Durch ihr Erdgeschoss führt eine einfache, unfachmännisch errichtete und nicht DIN-gerechte Treppe zum rückwärtig höher liegenden Grundstücksteil. Ein eingeschossiger Holzanbau im hinteren Gartenbereich auf Dachgeschossniveau der Scheune ist provisorisch ausgeführt, außen mit Styroporplatten gedämmt, mit einfacher Schweißbahn gedeckt, nicht von innen besichtigt und nach sachverständiger Einschätzung weder genehmigungsfähig noch erhaltenswert.
Für mehrere Umbauten und mindestens drei Wohneinheiten im Anbau- und Scheunenbereich liegen keine Genehmigungsunterlagen vor. Die Wertermittlung unterstellt insoweit ungeprüft eine nachträgliche Genehmigungsfähigkeit; Brandschutz und Stellplatznachweis wurden nicht geprüft.
Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohneinheit im Erdgeschoss des Anbaus eigengenutzt; die übrigen vier Wohneinheiten waren vermietet.
Dachform und Dachdeckung: Satteldächer mit Holzdachkonstruktionen und Dachaufbauten; Eindeckung teilweise mit Betondachsteinen im Vorderhaus, teilweise mit Tonziegeln im Anbau sowie teilweise mit Faserzementwellplatten, gegebenenfalls asbesthaltig; Dachrinnen und Fallrohre aus Zinkblech
Heizung & Warmwasser: Zentralheizung für feste Brennstoffe, Holzfeuerung bis 50 cm, Heizkessel , Baujahr 2008; Warmwasserversorgung dezentral über Durchlauferhitzer
Elektroinstallation: einfache Ausstattung, teilweise technisch überaltert
Fenster: teilweise um 2010 erneuert, teilweise ältere Fenster insbesondere im Vorderhaus, in absehbarer Zeit erneuerungsbedürftig
Sanitärausstattung: einfacher Innenausbau einschließlich Sanitär; Duschbäder/WC in den Wohneinheiten, ein Bad im Standard mit Dusche und Badewanne wird im Gebäudestandard der Wertermittlung angesetzt
Verkehrswert: 168.000,00 €
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7 Tage kostenlos TestenKI-AnalyseGuter Versuch, aber das ist ein Premium-Feature.
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7 Tage kostenlos TestenKI-AnalyseGrundschuld zugunsten der Sparkasse "Guter Versuch, aber das ist ein Premium-Feature".
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7 Tage kostenlos TestenKI-Analyse2018
Erneuerung der Heizungsanlage und Modernisierung der Bäder.
2012
Fassadensanierung und Austausch der Fenster.
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Detaillierte Modernisierungen mit Jahren und Beschreibung siehst du mit Premium-Zugang.
7 Tage kostenlos TestenKI-AnalyseGuter Versuch, aber das ist ein Premium-Feature. Das Gebäude befindet sich in einem guten Zustand. Die Fassade wurde vor kurzem renoviert und zeigt keine größeren Mängel. Das Dach ist intakt und wurde 2018 erneuert.
Guter Versuch, aber das ist ein Premium-Feature. Die Innenräume sind gepflegt und modernisiert. Böden in gutem Zustand, Elektrik entspricht aktuellen Standards. Küche und Badezimmer wurden vor 5 Jahren erneuert.
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KI-AnalyseGuter Versuch, aber das ist ein Premium-Feature. Massivbauweise aus dem Jahr 1985. Ziegeldach mit Betondachsteinen. Keller vorhanden und trocken. Fundament in gutem Zustand ohne erkennbare Setzungsrisse.
Guter Versuch, aber das ist ein Premium-Feature. Regelmäßige Wartung und Pflege erkennbar. Heizungsanlage wurde 2020 gewartet. Fassade in gutem Zustand, letzte Renovierung 2019. Dachrinnen und Fallrohre intakt.
Guter Versuch, aber das ist ein Premium-Feature. Energetische Sanierung 2018 durchgeführt. Neue Fenster mit Dreifachverglasung installiert. Dämmung der Außenwände nach EnEV-Standard erneuert.
Guter Versuch, aber das ist ein Premium-Feature. Keine bekannten Baulasten eingetragen. Grundbuch zeigt keine Belastungen bezüglich Baubeschränkungen oder Durchfahrtsrechte.
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Musterstraße 12, 12345 Musterstadt
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Schulweg 8, 12345 Musterstadt
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