Der Schätzwert beträgt ohne Übernahme des Mietvertrag 690.00,00 €. Der Wert des behaupteten Mietrechts beträgt 66.000 €. Der Schätzwert beträgt unter der Annahme, dass das Mietrecht zu übernehmen wäre, 499.000,00 €.Im Verfahren ist heftig umstritten, OB überhaupt ein vom Ersteher allenfalls zu übernehmender Mietvertrag vorliegt. Die Argumente bzw Verdächtigungen wurden von den Parteien seitenweise dargelegt. Die Frage, OB ein vom Ersteher zu übernehmender Mietvertrag vorliegt oder nicht, ist in einem GESONDERTEN ZIVILVERFAHREN zwischen Ersteher und (allfälligen: Schein-) Mieter zu klären, und zwar primär in Form einer vom Ersteher einzubringenden Räumungsklage (und für den Fall den Bewilligung der Übergabe an den Ersteher in Form einer vom Mieter einzubringenden exekutionsrechtlichen Klage).Im konkreten Fall spricht einiges dafür, dass der Sohn der Ehefrau des Verpflichteten (dessen Stiefsohn), ein Zimmer im Objekt benutzt.Insgesamt liegen aus Sicht des Erstrichters doch so vielen Abweichungen von einem normalen Mietvertrag vor, dass eine Gesamtschau eher GEGEN das Vorliegen eines vom Ersteher zu übernehmenden BESTANDVERTRAG spricht. Insb die Modalitäten der Zahlung des Mietzinses („Das lege ich immer auf den Frühstückstisch, einfach das Bargeld.“) und die unterschiedlichen Versionen der Vertragsurkunde („Untermietvertrag“) und die unterschiedliche Höhe der behaupteten Miete. Auch die Benutzung des „Mietobjekts“ – ein Zimmer (sogar teilweise als „Lager“ benutzt) im Verbund einer von einem Ehepaar benutzen Wohnung, ohne eigenen Sanitätsbereich und ohne eigene Küche - halten einen FREMDVERGLEICH nicht statt. Auch, dass der Mietvertrag in keinem Vermögensverzeichnis (Verfahrenshilfeformular) angegeben wurde, spricht nicht für einen Bestandvertrag und entsprechende, einem Mietzins entsprechende Geldflüsse (materiell behauptetermaßen an materiell an die Ehefrau).Zusammenfassend bleibt es daher letztlich dem Ersteher einerseits und dem Bewohner/Mieter andererseits (nach erfolgtem Zuschlag) überlassen, eine Einigung welcher Art auch immer zu finden oder einen Rechtsstreit zur Frage, ob ein zu übernehmender Bestandvertrag vorliegt, durchzuführen. Im Folgenden wird hier versucht, die häufigsten Fragen im Rahmen der Zwangsversteigerung in Wien zu klären >>>> * BESICHTIGUNGSTERMINEin Interessent hat die Möglichkeit, vor der Versteigerung die Liegenschaft (Wohnung, Haus etc) zu besichtigen. Die verpflichtete Partei und allfällige Mieter haben die Besichtigung grundsätzlich zu dulden. Zum Zweck der Terminkoordination wird ein Besichtigungstermin von Amts wegen festgesetzt; bei diesem Termin ist weder ein Gerichtsvollzieher noch ein Schlosser anwesend (außer es wird anderes kundgemacht). Wenn Sie eine GESICHERTE Besichtigung erwirken wollen, so ist das unter folgenden Voraussetzungen möglich: (1.) Sie müssen einen schriftlichen Antrag stellen, der drei Wochen vor dem Versteigerungstermin einlangen muss – andernfalls ist die Terminkoordinierung (Gerichtsvollzieher – Schlosser – Mitteilung an Interessenten) schlicht logistisch nicht möglich. (2.) das Objekt darf (über gerichtlichen Auftrag in Beisein des Gerichtsvollziehers) von einem Schlosser zwecks Besichtigung geöffnet werden; die Kosten dafür, die ihrerseits von der Ausgestaltung des Schlosses abhängen, hat der jeweilige Interessent zu bevorschussen.* TEILNAHME AN DER VERSTEIGERUNG:Die Liegenschaft darf jedermann mit Ausnahme des Verpflichteten oder seines Vertreters erwerben. Es empfiehlt sich, bei der Versteigerung persönlich anwesend zu sein. Sollte sich ein Interessent aber vertreten lassen, ist es nötig, dass der Vertreter eine öffentlich beglaubigte Spezialvollmacht vorweist. Eine Vollmachtsurkunde kann bei einem Notar oder Bezirksgericht gebührenpflichtig beglaubigt werden. (Beispiel der Formulierung: „Ich, XX, geb..., Beruf..., wohnhaft..., bevollmächtige YY, geb..., Beruf..., wohnhaft..., mich bei Zwangsversteigerungen vor Gerichten zu vertreten und Angeboten abzugeben.) Ein Vertreter einer juristischen Person wie GmbH, OHG etc hat einen aktuellen Firmenbuchauszug vorzuweisen. Es ist auch möglich, dass mehrere Personen eine Liegenschaft gemeinsam ersteigern (Bietergemeinschaft) – bei WE-Objekten aber nur zwei natürliche Personen. Bloße Zuseher können jederzeit ohne Voranmeldung bei der Tagsatzung teilnehmen (soweit das Platzangebot reicht).* WIENER AUSLÄNDERGRUNDVERKEHRSGESETZ: Als Ausländer im Sinne dieses Gesetzes gelten: (1) natürliche Personen, welche die österreichische Staatsbürgerschaft nicht besitzen; (2) juristische Personen sowie rechtsfähige Personengesellschaften, die ihren satzungsgemäßen Sitz im Ausland haben; (3) juristische Personen sowie rechtsfähige Personengesellschaften mit dem satzungsgemäßen Sitz im Inland, an denen Ausländer im Sinne der Z 1 oder 2 überwiegend beteiligt sind; (4) Vereine mit dem statutengemäßen Sitz im Inland, deren stimmberechtigten Mitglieder überwiegend Ausländer sind oder deren Leitungsorgan sich überwiegend aus Ausländern zusammensetzt. Personen, welche die Staatsbürgerschaft eines Mitgliedstaates der EUROPÄISCHEN UNION, des EWR und der SCHWEIZ haben, werden wie Inländer behandelt (die Staatsbürgerschaft ist aber nachzuweisen).Am Beginn der Versteigerung MUSS daher - zusammengefasst - entweder (a) die österreichische Staatsbürgerschaft nachgewiesen werden oder (b) die Staatsbürgerschaft eines Mitgliedstaates der EUROPÄISCHE UNION/EWR/Schweiz oder (c) der entsprechende Bescheid bzw die entsprechende Negativbestätigung vorgewiesen werden. Ein LICHTBILDAUSWEIS muss JEDENFALLS vorgelegt werden.* VADIUM:Das Vadium ist eine Sicherheitsleistung, die der Ersteher vor der Erteilung des Zuschlags ausschlieSSlich in Form eines Sparbuches erlegen muss. Es muss sich um eine echte Spar-Urkunde (“Oma-Sparbuch”) handeln, ein sogenanntes „Online-Sparbuch“ entspricht nicht; ebenso sind Bargeld, Scheck odgl nicht zulässig. Über Personen, die ohne Vadium mitbieten, kann eine Geldstrafe bis 10.000 Euro verhängt werden. Bis zu einem Betrag von 15.000 Euro kann man ein bloßes Sparbuch mit Losungswort erlegen, über 15.000 Euro ist jedenfalls ein Namenssparbuch nötig. Der Inhaber des Sparbuchs muss verfügungsberechtigt sein. Es ist aber auch möglich, statt eines Namenssparbuchs mehrere (bloße Losungswort-) Sparbücher mit einer Einlage unter 15.000 Euro zu erlegen. Die Höhe des Vadiums beträgt 10% des Schätzwertes, mindestens aber 1.000 Euro, und wird mit dem Edikt verlautbart. Auf dem Sparbuch darf auch ein Mehrbetrag erliegen. Das Vadium kann nach vollständigem Erlag des (gesamten!) Meistbots wieder abgeholt werden.* ABLAUF DER VERSTEIGERUNG:Nach Aufruf der Sache erteilt der Richter alle nötigen Auskünfte. Das Schätzgutachten und ein aktueller Grundbuchsauszug liegen zur Einsicht auf. Es werden die Erklärungen betreffend die Lasten auf der Liegenschaft verlesen und erörtert. Weiters wird auf die Vadiumsverpflichtung hingewiesen und über verbotene Abreden (siehe unten) belehrt. Anschließend wird zum Bieten aufgefordert. Es muss zumindest das geringste Gebot, das idR (vorbehaltlich von Änderungen, die im Edikt enthalten sind) der halbe Schätzwert ist, geboten werden. Ob Versteigerungsstufen angeordnet werden, wird im Termin bekannt gegeben. Die Versteigerung wird fortgesetzt, solange höhere Anbote abgeben werden. Wenn ungeachtet einer zweimaligen Aufforderung kein höheres Anbot abgegeben wird, ist die Versteigerung zu schließen. Anschließend wird, sofern das Vadium erlegt und keinem allfällig erhobenen Widerspruch stattgeben wird, der Zuschlag erteilt. Dieser Beschluss wird ausgefertigt und den Parteien des Verfahrens sowie dem Ersteher zugestellt. Der Richter wird bekannt geben, ob noch ein Überbot möglich ist. Nach Ablauf der Rechtsmittelfrist und einer allfälligen 14-tägigen Überbotsfrist, ist die Erteilung des Zuschlags idR rechtskräftig. Ab Rechtskraft läuft die Erlagsfrist für das Meistbot (siehe unten). * ÜBERBOT:Wenn das Meistbot DREI VIERTEL des Schätzungswertes nicht erreicht, kann die Versteigerung durch ein Überbot unwirksam werden. Ein Überbot ist zu berücksichtigen, wenn der Überbieter sich bereit erklärt, einen das frühere Meistbot mindestens um ein Viertel übersteigenden Preis zu entrichten. Das Überbot ist innerhalb 14 Tagen nach öffentlicher Bekanntmachung der Zuschlagserteilung beim Exekutionsgericht anzubringen und gleichzeitig anzubieten, dass ein Viertel des Überbotes durch gerichtlichen oder notariellen Erlag von Bargeld oder Sparurkunden binnen sieben Tagen nach gerichtlicher Aufforderung sichergestellt werden wird. Der Ersteher kann das höchste Überbot dadurch entkräften, dass er innerhalb dreier Tage sein Meistbot auf den Betrag des höchsten Überbots erhöht.* VERBOTENE ABREDEN:Vereinbarungen, wonach jemand verspricht, bei der Versteigerung als Mitbieter nicht zu erscheinen oder nur bis zu einem bestimmten Preis oder nur nach gegebenen Maßstab der gar nicht mitzubieten, sind ungültig. Die für die Erfüllung dieses Versprechens zugesicherten Beträge, Geschenke oder andere Vorteile können nicht eingeklagt werden. Was dafür wirklich gezahlt oder übergeben worden ist, kann zurückgefordert werden.* KostenFür den Erwerb der Liegenschaft hat der Ersteher das Meistbot binnen ZWEI MONATEN nach rechtskräftiger Zuschlagserteilung samt 4 % Zinsen aus dem Meistbot (gerechnet ab dem Tag der Versteigerung bis zum Einlangen des Meistbots auf dem Konto) zu erlegen. Ausnahme: Das Meistbot wird innerhalb von 14 Tagen ab Erteilung des Zuschlags erlegt (dann keine Verzinsung); maßgeblich ist dabei, dass der gesamte Betrag auf dem bekanntgegebenen Konto WERTGESTELLT ist (§ 907a ABGB). Das entsprechende Bankkonto wird dem Ersteher nach der Versteigerung bekannt gegeben. Nach vollständiger Bezahlung kann das Sparbuch wieder ausgefolgt werden. Bei den Zinsen empfiehlt es sich, die Höhe selbstständig auszurechnen und gerundet zu erlegen. Es empfiehlt sich, das Meistbot umgehend zu erlegen, um die Zinsenbelastung gering zu halten.Wenn der Ersteher mit der Bezahlung des Meistbots säumig ist, kann auf seine Kosten die Wiederversteigerung der Liegenschaft angeordnet werden. Er haften dann für die Differenz bei einem geringeren Meistbot („Ausfall am Meistbot”) in der zweiten Versteigerung und für sämtliche Kosten der Wiederversteigerung.Neben dem Meistbot fallen noch weitere Kosten an:(A) Kosten und Gebühren (1,1% vom Meistbot + ca 55 € Eingabengebühr) für die bücherliche Einverleibung des Eigentumsrechts: (B) Grunderwerbssteuer (für deren Entrichtung sich der Ersteher selbstständig an einen Rechtsanwalt oder Notar wenden): 3,5% vom Meistbot; die Abgabenerklärung MUSS zwingend durch Notar oder Rechtsanwalt erfolgen.(C) allfällige und vorläufige Kosten der Räumung (siehe unten). HIER WIRD EIN MIETVERTRAG BEHAUPTET!!* FinanzierungDie Finanzierung obliegt ausschließlich dem Ersteher. Das Meistbot ist zur Gänze zu erlegen (außer das Vadium ist abzuziehen). Die Lasten im Grundbuch werden erst NACH vollständigem Erlag gelöscht. Eine Art Treuhandkonstruktion (wie bei privaten Liegenschaftstransaktionen) unter Einbeziehung des Gerichts ist NICHT möglich. Ein Pfandrecht zu Gunsten einer finanzierenden Bank kann erst NACH vollständigem Erlag des Meistbots und NACH Herstellung der Grundbuchsordnung einverleibt werden.Unter welchen Bedingungen die finanzierende Bank den Kredit ausbezahlt, muss mit dem jeweiligen Kreditinstitut vereinbart werden; diesbzüglich ist das Gericht nicht eingebunden.* LastenDie Zwangsversteigerung ist vom Grundsatz geprägt, dass der Ersteher grundsätzlich eine lastenfreie Liegenschaft erwirbt. Das heißt, der Ersteher kann beantragen, dass nach Verteilung des Meistbotes sämtliche Pfandrechte gelöscht werden. Dieser Antrag ist am besten mit dem Antrag auf Einverleibung des Eigentumsrechtes zu stellen. In diesem Fall sollte man sich diesbezüglich an einen Anwalt oder Notar wenden. Das vom Ersteher bezahlte Meistbot wird zur Deckung aller Schulden verwendet; Gläubiger, deren Forderungen nicht gedeckt sind, gehen leer aus und haben nicht die Möglichkeit, sich gegen den Ersteher zu richten.* Bestandverträge (Pacht oder Miete). Ein Ersteher ist wie ein Käufer grundsätzlich an bestehende Bestandverträge gebunden und muss deswegen etwa auch die vom Mieter allenfalls erlegte Kaution beim Auszug zurückzahlen. Ob ein Mietvertrag vorliegt, ergibt sich oft aus dem Schätzgutachten samt Beschreibung bzw aus dem Edikt. In einigen Fällen kommt es aber auch vor, dass ein Mieter im Verfahren zunächst nicht aufscheint, sondern sich erst zu erkennen gibt, nachdem die Liegenschaft bereits verkauft wurde. Es wird vom Exekutionsgericht im Rahmen des Exekutionsverfahren nicht abschließend beurteilt, ob nun dieser Mietvertrag wirksam oder bloß vorgetäuscht ist. Hier unterscheidet sich das Risiko des Erstehers kaum von jenem eines außergerichtlichen Käufers. Wie der Käufer unterliegt auch der Ersteher dem Risiko, dass er in allfälligen Rechtsstreitigkeiten nach Eigentumsübergang die Frage klären lassen muss, ob nun ein wirksamer Bestandvertrag vorliegt oder nicht. FALLS ein wirksamer Mietvertrag vorliegt, dann ist dieser auch zu übernehmen, falls er unbekannt ist und daher im Gutachten - weil unbekannt – nicht berücksichtigt ist. Im Falle eines wirksamen Mietvertrag kommt es zum Vertragseintritt, weshalb der Ersteher zB auch die (ursprünglich an den Verpflichteten) erlegte Kaution zurückzahlen muss. Der Ersteher tritt mit dem Zuschlag grundsätzlich in alle BESTANDRECHTE ein, die an der Liegenschaft bestehen, und zwar ohne Rücksicht darauf, ob er von ihrer Existenz und den getroffenen Vereinbarungen Kenntnis hatte oder nicht. (A) Durch den Eintritt des Erstehers in ein dem ABGB (nicht aber dem MRG) unterliegendes Bestandverhältnis wandelt sich dieses in eines auf unbestimmte Zeit mit gesetzlicher Kündigungsfrist um. Ebenso wie der rechtsgeschäftliche Erwerber einer Liegenschaft ist auch der Ersteher an alle Bestimmungen und Abreden des Bestandvertrags gebunden, außer an diejenigen betreffend die Dauer des Bestandvertrages und die Länge der Kündigungsfristen. Auf die Kenntnis des Erstehers kommt es ebenso wenig an wie auf die Üblichkeit. (B) Bestandverträge im Anwendungsbereich des MRG 79 Das MRG legt bei Eigentümerwechsel eine fortdauernde Bindung des Rechtsnachfolgers an Bestandverträge fest. Bei einem zur Gänze oder nur hinsichtlich der Kündigungsbestimmungen dem MRG unterliegenden Bestandobjekt ist auch der Ersteher gem § 2 Abs 1 MRG an den wirksam geschlossenen Hauptmietvertrag ab Übergabe des Mietgegenstandes an den Hauptmieter gebunden. Enthält ein Hauptmietvertrag Nebenabreden ungewöhnlichen Inhalts, so ist der Rechtsnachfolger des Vermieters an diese Nebenabreden nur dann gebunden, wenn er sie kannte oder kennen musste. (Conclusio: Der wesentliche Unterschied zum Übergang von Verträgen die nicht dem MRG unterliegen ist, dass der Erwerber den Vertrag ohne Kündigungsmöglichkeit übernimmt, dafür aber an ihm unbekannte Nebenabreden ungewöhnlichen Inhalts nicht gebunden ist. Der neue Eigentümer kann demnach nur aus den in § 30 MRG genannten wichtigen Gründen kündigen.)* Eine wichtige SONDERREGELUNG gilt bei WOHNUNGSEIGENTUM betreffend im Sinn des § 27 Abs 3 WEG bevorzugte Forderungen: Diese Forderungen werden vorzugsweise aus dem Meistbot befriedigt. Wenn sie aber keine Deckung in der Verteilungsmasse finden, so sind sie vom Ersteher ZUSÄTZLICH zum Meistbot zu übernehmen.* Erlag des Meistbots / FinanzierungDie Finanzierung obliegt ausschließlich dem Ersteher. Das Meistbot ist zur Gänze zu erlegen. Die Lasten im Grundbuch werden erst NACH vollständigem Erlag gelöscht. Eine Art Treuhandkonstruktion (wie bei privaten Liegenschaftstransaktionen) unter Einbeziehung des Gerichts ist nicht möglich. Ein Pfandrecht zu Gunsten einer finanzierednen Bank kann erst nach vollständigem Erlag des Meistbots und nach Herstellung der Grundbuchsordnung einverleibt werden.* Übergabe der Liegenschaft an den Ersteher Wenn dem Ersteher der Zuschlag rechtskräftig erteilt wurde und er das Meistbot samt Zinsen vollständig bezahlt hat, hat er Anspruch, dass ihm die Liegenschaft übergeben wird. IM KONKRETEN FALL WIRD ABER EIN MIETRECHT HINSICHTLICH EINES TEILES DER WOHNUNG DURCH DEN STIEFSOHN BEHAUPTET, vgl oben.* GrundbuchsordnungDer Ersteher ist nach rechtskräftiger Verteilung des Meistbots verpflichtet, die Herstellung der Grundbuchsordnung zu beantragen. Er muss sich um die Einverleibung seines Eigentumsrechtes und um die Löschung der Lasten kümmern. Diesbezüglich und auch bei einer zwischenzeitlichen Weiterveräußerung durch an Ersteher sollte man sich an einen Anwalt oder Notar wenden, weil es sich um einen formalrechtlichen Antrag handelt.
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