Einfamilienhaus

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das mit einem Einfamilienwohnhaus mit Anbau und Kellergarage bebaute Grundstück in 56290 Lieg, Am Flürchen 14

• Grundbuch: Lieg
• Blatt: 713
• BV: 1
• Gemarkung: Lieg
• Flur: 8
• Flurstück- Nr.: 29/10
• Gebäude- und Freifläche zu 501m²

 

Wertermittlungsstichtag: 03.11.2022

Verkehrswert: 225.000€

 

Grundstücksbeschreibung

 

Makrolage: Der Landkreis Cochem-Zell liegt zwischen den Oberzentren Koblenz und Trier.

Mikrolage: Das Bewertungsobjekt liegt am nordwestlichen Ortsrand der Gemeinde Lieg an der Straße „Am Flürchen". Der Ortsteil besteht aus überwiegend wohnbaulicher Nutzung; aufgelockerte, offene, ein- bis zweigeschossige Bauweise; Wohnstraße; Straße mit mäßigem bis geringem Anliegerverkehr

Topografie: hängig; von der Straße nach Nordwesten ansteigend; rd. 335 m ü.NN

Erschließung: elektrischer Strom, Wasser aus öffentlicher Versorgung; Kanalanschluss; Anschlussmöglichkeiten an eine öffentliche Gasversorgung bestehen nicht

Entwicklungszustand/ Grundstücksqualität: baureifes Land (vgl. § 3 Abs. 4 ImmoWertV 21)

Nutzung: Das Grundstück ist mit einem Einfamilienwohnhaus mit Anbau (Garage und Wohnnutzung) bebaut. Das Objekt wurde zum Wertermittlungsstichtag durch den Eigentümer eigengenutzt.

 

Gebäudebeschreibung

 

Gebäudeart: Einfamilienwohnhaus mit Anbau (Garage und Wohnnutzung); eingeschossig; Hauptgebäude unterkellert, Räume im Keller-geschoss teilweise zu Wohnzwecken genutzt; Doppelgarage im Untergeschoss des Anbaus; ausgebautes Dachgeschoss im Bereich des Hauptgebäudes; der Dachraum des Hauptgebäu-des ist nicht begehbar

Baujahr: Hauptgebäude um 1977 (gemäß Angaben des Eigentümers); gemäß Angaben des Eigentümers um 2000 Erweiterung des Fertighauses in der Keller- und Erdgeschossebene unterhalb der Loggia (Südwestseite); 2008 Anbau einer Doppelgarage mit Wohnräumen in der Erdgeschossebene (Ausweislich der vorgelegten Bauunterlagen)

Modernisierung: ab 1997 Haupthaus fortwährend modernisiert (Erneuerung Heizungskessel, Hauseingangstür, Fenster und Fenstertüren (nach 2000), Bad im Erdgeschoss, Dachdämmung (nach Mit-teilung des Eigentümers), Dacheindeckung)

Außenansicht: rau verputzt und gestrichen (Unterhaltungsstau), tlw. Beklei-dung mit Naturschiefer, Sockel mit Kunststoffputz bekleidet

Nutzungseinheiten/ Raumaufteilung:

Kellergeschoss (KG):

• Hauptgebäude (2 Wohnräume, Bad, Waschküche, Heizungsraum, Flur, umbauter Gang zur Kelleraußentreppe)
• Anbau: Doppelgarage

Erdgeschoss (EG):

• Hauptgebäude: Küche mit Abstellraum, Flur, Spind, Garderobe, Bad, Wohnzimmer, Zimmer
• Anbau: Zimmer mit begehbarem Schrank, Zimmer mit Bad und Abstellraum

Dachgeschoss (DG):

• Hauptgebäude: 2 Zimmer, Loggia

Wohnfläche: 153,40m²

Konstruktionsart:

• Hauptgebäude: Fertigbauweise; nach Mitteilung des Eigentümers handelt es sich um ein Fertighaus des Fertighausherstellers „Streif"
• Anbau: Massivbau im Keller, Holzständerwände im Erdgeschoss

Fundamente: Beton

Keller: Mauerwerk (Hauptgebäude) und Beton (Anbau)

Umfassungs- und Innenwände: Holzständer- bzw. Holzrahmenbauweise

Geschossdecken: Stahlbeton in den Kellergeschossen, sonst Holzbalken

Treppen: Kelleraußentreppe (Beton mit Natursteinbelag); Kellertreppe (Beton mit Anstrich (Unterhaltungsstau), Eisenhandlauf); Geschosstreppe: (Holzkonstruktion (Unterhaltungsstau); Holzgeländer, Absturzsicherung im Erdgeschoss mit Eisenstäben)

Dach:

• Konstruktion: Holzdächer ohne Aufbauten
• Form: Hauptgebäude: Satteldach, Anbau: Pultdach
• Eindeckung: Hauptgebäude: Dachziegel; Dachrinnen und Regenfallrohre aus Kupfer

Anbau: Pappeindeckung

Elektroinstallation: durchschnittliche Ausstattung

Heizung: Zentralheizung mit flüssigen Brennstoffen (Öl), Heizkessel Baujahr 1998; überwiegend Flachheizkörper, teilweise sehr einfach, teilweise Stahlradiatoren (tlw. Unterhaltungsstau); Kunststofftanks, Tankgröße ca. 2 x 1.500 Liter, Baujahr 1977

Warmwasserversorgung: zentral über Heizung; im Bad im Anbau Durchlauferhitzer (Elektro)

 

Wohnung

 

Raumausstattung

Bodenbeläge: tlw. Fliesen, im Wohnzimmer mit umlaufender Bordüre; 1 Zimmer im Erdgeschoss mit Textilbelag (Unterhaltungsstau), sonst überwiegend Kork; im Keller einfache Kunststoff-, Textil- und Laminatbeläge mit starkem Unterhaltungsstau; Bäder: Fliesen; Küche: Laminat (leichter Unterhaltungsstau)

Wandbekleidungen: Tapeten auf Putz; im Anbau tlw. auch Paneele; Bäder: Fliesen raumhoch; Küche: Fliesen und Naturstein an Objektwänden, sonst Tapeten

Deckenbekleidungen: Paneele, im Keller Raufaser auf Deckenputz; Bäder: Paneele; Küche: Paneele

Fenster: überwiegend Fenster/Fenstertüren aus Kunststoff mit Isolierverglasung (Wärmeschutz- und Verbundsicherheitsglas); Schiebeelemente im Wohnzimmer; im Dachgeschoss (Loggia) und im Keller in den Wohnräumen Fenster/Fenstertüren aus Metall mit Isolierglas (Standard zweite Hälfte 1970er Jahre); Rollläden aus Kunststoff; Fensterbänke innen aus Naturstein; neues Dachflächenfenster; Glasbausteine im Gang im Kellergeschoss

Türen: Eingangstür: Kunststofftür mit Lichtausschnitt und feststehendem Seitenteil mit Lichtausschnitt; Verbundsicherheitsglas (nach Angaben des Eigentümers 2011 neu eingebaut); Nebeneingangstür (Garage): Kunststofftür mit Verbundsicherheitsglas, Sicherheitsprofilzylinder, aufbohr- und anbohrgeschützt; Zimmertüren: glatte Türen aus Holzwerkstoffen; mittlere, tlw. gute Qualität, tlw. Unterhaltungsstau; Holzzargen; Ganzglastür zum Anbau

 

Sanitäre Installation

Bäder: Bad (EG-Hauptgebäude): eingebaute Wanne, WC, Waschtisch; gute Ausstattung und Qualität, weiße Sanitärobjekte, Entlüftung über Fenster Bad (EG-Anbau): eingebaute Dusche, WC, Waschbecken; gute Ausstattung und Qualität, weiße Sanitärobjekte, Entlüftung über Fenster; Bad (KG): eingebaute Dusche, WC, Waschbecken; überalterte Ausstattung und Qualität, weiße Sanitärobjekte, Entlüftung über Fenster besondere Einrichtungen: Einbauschränke im Dachgeschoss, eingebaute Regale aus Naturstein in der Küche und im Büro

Küchenausstattung: ohne wirtschaftlichen Wert

 

Besondere Bauteile: Eingangstreppe mit Natursteinbelag und Edelstahlgeländer, Eingangspodest mit Überdachung; Kelleraußentreppe mit Natursteinbelag, Außentreppe von der Garage zum Garten mit Natursteinbelag und Edelstahlgeländer, Markise

Bauschäden und Baumängel: Feuchtigkeitsschäden im Bereich des Ganges zur straßenseitigen Kelleraußentreppe im Kellergeschoss; Feuchtigkeitsschäden an der Abmauerung im Bereich des Treppenabgangs vom Garten zur Garage

Wirtschaftliche Wertminderungen: "gefangener" Raum (ist nur durch anderes Zimmer zu erreichen) bzw. Durchgangszimmer

Allgemeinbeurteilung: Der bauliche Zustand ist normal. Es besteht tlw. Renovierungsbedarf und Unterhaltungsstau an der Außenfassade, den Zimmertüren, der Holztreppe, den Bodenbelägen und den Heizkörpern.

 

Doppelgarage

 

Doppelgarage, massiv, Wände gestrichen, Sektionaltor, Betonboden mit Kunststoffanstrich, Strom- und Wasseranschluss vorhanden

 

Außenanlagen

 

Versorgungs- und Entwässerungsanlagen vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz, befestigte Stell-platz- und Hoffläche (Naturstein), Terrasse, Stützmauer, Gabionen, Einfriedungen