Einfamilienhaus

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das Einfamilienwohnhaus mit Einliegerwohnung bebaute Grundstück mit privater Verkehrsfläche (unabgeteilter Anteil)

in 56856 Zell, Alte Kirchgasse 2

• Grundbuch: Merl
• Blatt: 3980, 3181
• Lfd. Nr.: 1 und 3 (In Terminsbestimmung 1 und 2)
• Gemarkung: Merl
• Flur: 10
• Flurstück-Nr.: 178; 177 (Aus Terminsbestimmung: Flurstück Nr. 177 (lfd. Nr. 2) wird als Einheit zu lfd. Nr. 1 gesehen und nur zusammen ausgeboten)
• Gebäude- und Freifläche zu Flurstück Nr. 178: 172m²; Verkehrsfläche zu Flurstück Nr. 177: 155m²

 

Wertermittlungsstichtag: 12.09.2024

Verkehrswert: 195.000€

 

Grundstücksbeschreibung

 

Miet- und Pachtsituation Ggf. bestehende Miet- und Pachtverhältnisse wurden im Rahmen des Besichtigungstermins keine mitgeteilt. In der nachfolgenden Wertermittlung wird unterstellt, dass bezüglich des Bewertungsobjekts keine Miet- bzw. Pachtverhältnisse bestehen.

innerörtliche Lage Das Bewertungsobjekt liegt am Rand des Zentrums des Zeller Stadtteils Merl. Geschäfte des täglichen Bedarfs und Schulen sind in Zell vorhanden. Die Verbandsgemeindeverwaltung und Dienstleitungsbetriebe sind in Stadtzentrum von Zell, ca. 2 km entfernt, vorhanden. Öffentliche Verkehrsmittel (Bushaltestellen) sind in fußläufiger Entfernung erreichbar. Das Bewertungsgrundstück besitzt eine unverbaubare Aussichtslage auf die Mosel. Die Lage des Bewertungsobjekts ist als Geschäftslage nicht geeignet.

Art der Bebauung und Nutzungen in der Straße und im Ortsteil gastgewerbliche und wohnbauliche Nutzungen; überwiegend kompakte, zwei- bis dreigeschossige Bauweise

Beeinträchtigungen erhöhte Immissionen durch die unmittelbar angrenzende L 199, Überschwemmungsgefährdung durch Moselhochwasser. Hinweis: Das Bewertungsobjekt liegt vollständig innerhalb des gesetzlichen Überschwemmungsgebiets gemäß §§ 88 ff. Landeswassergesetz (LWG). Der Abflussbereich (Streichlinie) der Mosel verläuft entlang der moselseitigen Gebäudefassade

Topografie leicht hängig; von der Straße nach Norden ansteigend, straßenseitig rd. 95 m ü.NN

 

Erschließung, Baugrund etc.

Straßenart Alte Kirchgasse: schmale Wohnstraße mit geringem Anliegerverkehr; Hauptstraße: Ortsdurchgangsstraße (klassifizierte Landesstraße - L 199) mit regem Durchgangsverkehr; Privatweg: Anliegerweg mit geringem Anliegerverkehr; Wichtiger Hinweis: Das Bewertungsgrundstück ist durch die Hauptstraße sowie die „Alte Kirchgasse" öffentlich-rechtlich erschlossen. Der Keller des Wohngebäudes ist von der Hauptstraße aus erreichbar. Im rückwärtigen Bereich grenzt die Hoffläche des Bewertungsgrundstücks nur mit einer Breite von rd. 1 m an die Straßenparzelle „Alte Kirchgasse". Der überwiegende Teil der unbebauten Hoffläche grenzt an den Privatweg (Gemarkung Merl, Flur 10, Flurstück Nr. 177) nördlich des Bewertungsgrundstücks, der im Miteigentum der derzeitigen Eigentümer des Bewertungsobjekts steht und ebenfalls der Zwangsversteigerung unterliegt.

Straßenausbau Hauptstraße: voll ausgebaut, Fahrbahn aus Bitumen, Gehwege beiderseitig vorhanden; Alte Kirchgasse: voll ausgebaut, Natursteinpflaster, kein Gehweg; Privatweg: voll ausgebaut, Natursteinpflaster, kein Gehweg;

Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung elektrischer Strom, Wasser aus öffentlicher Versorgung; Kanalanschluss

Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten mehrseitige Grenzbebauung des Wohnhauses und des Schuppens ; Hinweis: An der westlichen Fassade des Gebäudes auf dem östlich angrenzenden Grundstück (Flurstück Nr. 179) wurde eine Leiter angebracht, über die der Füllstutzen der im 1. Obergeschoss des Bewertungsgrundstücks liegenden Öltanks erreichbar ist. Da in Abteilung II des dienenden Grundstücks die Nutzung nicht dinglich gesichert ist, wird davon ausgegangen, dass diesbezüglich nur eine schuldrechtliche Vereinbarung zwischen den derzeitigen Eigentümern besteht. Die sich daraus ergebenden Unwägbarkeiten sind im Rahmen der nachfolgenden Wertermittlung entsprechend wertmindernd zu berücksichtigen.

Denkmalschutz Nach schriftlicher Mitteilung der Denkmalschutzbehörde vom 11.06.1991 ist das Bewertungsobjekt als denkmalschutzwürdig einzustufen. Eigentümer von Kulturdenkmälern sind verpflichtet, die betroffenen Objekte im Rahmen des Zumutbaren zu erhalten und zu pflegen. Insbesondere dürfen die Kulturdenkmäler in der Regel nicht abgebrochen, zerlegt und beseitigt, umgestaltet oder in ihrem Bestand oder Erscheinungsbild verändert, mit artfremden Materialien instandgesetzt und zu anderweitigen Nutzungen herangezogen werden. Bei Instandsetzungen und Modernisierungsmaßnahmen legt die Denkmalschutzbehörde i.d.R. Wert darauf, dass der ursprüngliche Charakter des Gebäudes nicht verändert wird. Auszutauschende Bauteile sollten möglichst materialgerecht eingebaut werden. Andererseits würde - abgesehen von den Forderungen des Denkmalschutzes - auch der wirtschaftlich vernünftig handelnde Marktteilnehmer versuchen, die Schönheit des Denkmals zu erhalten, so dass der Einfluss des Denkmalschutzes - auch unter Berücksichtigung steuerlicher Vorteile - i.d.R. keine gravierenden Ausmaße annimmt.

abgabenrechtlicher Zustand Für das Bewertungsgrundstück (Flurstück Nr. 178) fallen nach schriftlichen Angaben der Verbandsgemeindeverwaltung in Zell vom 16.09.2024 derzeit wiederkehrende Beiträge für Erschließungseinrichtungen nach KAG in Höhe von rd. 29,93 € an, die zum 31.12.2024 fällig sind. Ab dem 01.01.2025 ändert sich nach Auskunft der Verbandsgemeindeverwaltung voraussichtlich der jährliche Beitrag. Die Höhe stand zum Zeitpunkt der Abfrage bei der Verbandsgemeindeverwaltung noch nicht fest.

Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation Das Grundstück ist mit einem Einfamilienwohnhaus mit Einliegerwohnung und Nebengebäude (Schuppen) bebaut (vgl. nachfolgende Gebäudebeschreibung). Das Objekt wird von der Miteigentümerin eigengenutzt.

 

Gebäudebeschreibung

 

Einfamilienwohnhaus mit Einliegerwohnung

Gebäudeart Einfamilienwohnhaus mit Einliegerwohnung; zwei- bis dreigeschossig; teilunterkellert (Gewölbekeller); der Dachraum ist nicht ausgebaut; Hinweis: Der Gewölbekeller ist auf Grund seiner Hochwassergefährdung wirtschaftlich nicht nutzbar.

Baujahr 16. bis 18. Jahrhundert; Anbau um 1991 erneuert

Modernisierung um 1991 umgebaut und insgesamt überwiegend modernisiert (gemäß Angaben einer Miteigentümerin sowie ausweislich der Baugenehmigung der Kreisverwaltung Cochem-Zell - Z 21/91)

Außenansicht Holzfachwerk mit Ausfachung, tlw. Bruchsteinmauerwerk, Anbau verputzt und gestrichen

 

Gebäudekonstruktion

Konstruktionsart Massivbau und Holzfachwerk

Fundamente Bruchstein

Keller Bruchsteinmauerwerk

Umfassungswände Erdgeschoss Bruchsteinmauerwerk, sonst Holzfachwerk mit Lehmausfachungen (Annahme) bzw. Mauerwerk

Innenwände Mauerwerk und Holzständerwände mit Ausfachungen aus Lehm (Annahme) bzw. Mauerwerk

Geschossdecken Bruchsteingewölbedecke im Kellergeschoss, sonst Holzbalken- und Stahlbetondecken (lt. Baubeschreibung)

Treppen Kelleraußentreppe: Beton; Geschosstreppe: Stahlbeton mit Keramikbelag zum 1. Obergeschoss, Handlauf aus Metall und Holz; zum Zwischen- und 2. Obergeschoss Holztreppen mit Textilbelag; Treppe zum Dachraum: Holzstiege

Dach Dachkonstruktion: Holzdach ohne Aufbauten; Dachform: Satteldach mit Krüppelwalm, Pultdach auf dem Anbau; Dacheindeckung: Naturschiefer; Dachrinnen und Regenfallrohre aus Zinkblech

 

Allgemeine technische Gebäudeausstattung

Elektroinstallation durchschnittliche bis gute Ausstattung

Heizung Zentralheizung als Pumpenheizung mit Öl, Baujahr um 1991; Radiatoren und Flachheizkörper mit Thermostatventilen; Kunststofftanks, Tankgröße ca. 2 x 1.500 Liter

Warmwasserversorgung zentral über Heizung

 

Raumausstattungen und Ausbauzustand

Wohnungen

Bodenbeläge Keramikplatten im Erdgeschoss, sonst überwiegend Laminat ; Bäder/Gäste WC: Fliesen ; Küchen: Keramikplatten im Erdgeschoss, Fliesen im 2. Obergeschoss

Flur (2. OG) Einliegerwohnung: Fliesen und Laminat

Wandbekleidungen im Erdgeschoss verputzt und gestrichen, tlw. mit Eichenbalken, sonst Tapeten (Raufasertapeten); Bäder/Gäste WC: Gäste-WC (EG) Fliesen, ca. 1,9 m hoch, darüber Anstrich, sonst raumhoch ; Küchen: im Erdgeschoss Naturstein, im 2. Obergeschoss Fliesen an Objektwand; sonst verputzt und gestrichen

Deckenbekleidungen Deckenputz mit Eichenbalken im Erd- und Zwischengeschoss, sonst überwiegend Raufasertapeten, tlw. integrierte Halogenleuchten ; Bäder/Gäste WC: glatt verputzt und gestrichen (im 1. Obergeschoss mit Feuchtigkeitsschäden); Küchen: glatt verputzt und gestrichen

Fenster Fenster aus Holz mit Sprossen und Isolierverglasung; tlw. Rollläden aus Kunststoff; Fensterbänke innen aus Steinzeug, tlw. mit Fliesen

Türen Eingangstür: einfache Holztür mit Oberlicht ; Eingangstür (Einliegerwohnung): Holztür mit Isolierverglasung und Sprossen ; Wohnungseingangstür Einliegerwohnung: Ganzglastür ; Zimmertüren: Türen aus Holz und Holzwerkstoffen; Holzzargen

Sanitäre Installation Gäste-WC (EG): WC, Handwaschbecken; gute Ausstattung und Qualität, weiße Sanitärobjekte, Entlüftung über Fenster; Bad (1.OG): eingebaute Wanne, eingebaute Dusche, WC, Waschbecken, Waschmaschinenanschluss; gute Ausstattung und Qualität, farbige Sanitärobjekte, Entlüftung über Fenster ; Bad (2.OG Einliegerwohnung): eingebaute Dusche, WC, Waschbecken; gute Ausstattung und Qualität, weiße Sanitärobjekte, Entlüftung über Fenster

besondere Einrichtungen gemauerter Kaminofen in der Wohndiele im Erdgeschoss

Küchenausstattung nicht in Wertermittlung enthalten

besondere Bauteile Eingangstreppe (Eisenwendeltreppe zur Einliegerwohnung), Eingangsstufe (Basalt), Eingangsüberdachung

Bauschäden und Baumängel leichte Feuchtigkeitsschäden in den Sockelbereichen insbesondere in der Erdgeschossebene

wirtschaftliche Besonderheiten tlw. unter- bzw. überdurchschnittliche Raumhöhen und tlw. sehr niedrige Durchgangshöhen zu den Wohnräumen; erhöhte Bewirtschaftungskosten wegen Hochwassergefahr; erhöhte Bewirtschaftungskosten wegen denkmalgerechter Instandhaltung; Hinweis: Da die unter- bzw. überdurchschnittlichen Raumhöhen und tlw. niedrigen Durchgangshöhen den Charakter des denkmalgeschützten Gebäudes prägen, ergeben sich durch diese Objektbesonderheiten keine signifikanten Wertminderungen.

Allgemeinbeurteilung Der bauliche Zustand ist überwiegend gut. Es besteht ein all-gemeiner Unterhaltungsstau an den Außengewerken.

 

Nebengebäude

Hinweis: Der Schuppen konnte im Ortstermin nicht von innen besichtigt werden. Es wird unterstellt, dass sich der Zustand des Gebäudes im Innern seit der Besichtigung 2017 nicht verändert hat.

Schuppen (massiv, Boden gestrichen, Wände verputzt und gestrichen, Pultdach, Holzeingangstür, Holzfenster mit Sprossen) - gemäß Besichtigung im Jahr 2017

 

Außenanlagen

 

Versorgungs- und Entwässerungsanlagen vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz, Hofbefestigung aus Natursteinpflaster, kleine Stützmauer, Metallzaun