Einfamilienhaus

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das mit einem Einfamilienwohnhaus (Holz-Fertigteilhaus) bebaute Grundstück in 56864 Bad Bertrich, Zur Falkenlay 4

• Grundbuch: Kennfus
• Blatt: 764
• BV: 2
• Gemarkung: Kennfus
• Flur: 11
• Flurstück-Nr.: 128
• Gebäude- und Freifläche zu 743m²

 

Wertermittlungsstichtag: 20.06.2023

Verkehrswert: 170.000 €

 

Grundstücksbeschreibung

 

Hinweis: Begutachtung unter Augenscheinnahme von außen. Die Wertermittlung basiert aufgrund der fehlenden Innenbesichtigung auf Annahmen zur Ausstattung.

Es wird nochmals darauf hingewiesen, dass der ermittelte Verkehrswert auf Grund der fehlenden Innenbesichtigung mit einer verhältnismäßig hohen Unsicherheit behaftet ist.

 

innerörtliche Lage Das Bewertungsobjekt liegt am südlichen Ortsrand des Bad Bertricher Ortsteils Kennfus an der Straße „Zur Falkenlay" in einem Baugebiet der 1980er Jahre. Geschäfte des täglichen Bedarfs, Dienstleistungsbetriebe und eine weiterführende Schule sind in Lutzerath vorhanden. Öffentliche Verkehrsmittel (Bushaltestelle) sind in fußläufiger Entfernung erreichbar.

Art der Bebauung und Nutzungen in der Straße und im Ortsteil überwiegend wohnbauliche Nutzungen; aufgelockerte, offene, eingeschossige Bauweise

Beeinträchtigungen gering bis leicht erhöht (durch Flugverkehr am Fliegerhorst Büchel)

Topografie hängig; von der Straße nach Nordwesten ansteigend; rd. 395 m ü.NN

Erschließung, Baugrund etc.

Straßenart Wohnstraße; Straße mit mäßigem bis geringem Verkehr

Straßenausbau voll ausgebaut, Fahrbahn aus Beton-Verbundsteinen; Gehweg einseitig vorhanden

Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung elektrischer Strom, Wasser, Gas aus öffentlicher Versorgung; Kanalanschluss (nach Angaben der Verbandsgemeindeverwaltung Ulmen vom 26.06.2023)

Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten keine Grenzbebauung des Wohnhauses; Grundstück tlw. eingefriedet

 

Gebäudebeschreibung

 

Einfamilienwohnhaus

Gebäudeart Einfamilienwohnhaus (Holztafel-Fertigbauweise); eingeschossig; unterkellert; nicht ausbaufähiges Dachgeschoss (Annahmen gem. Bauakten)

Baujahr 1993 (Annahme gemäß Bauunterlagen)

Außenansicht rau verputzt (leichter Unterhaltungsstau); westliche Giebelseite mit vorgehängter Fassade (Eternit); Sockel mit Keramik-platten bekleidet

Nutzungseinheiten, Raumaufteilung

 

Gebäudekonstruktion

Konstruktionsart Unter-/Kellergeschoss (UG/KG): 2 Zimmer, Abstellraum, Heizungsraum, Flur, WC bzw. Duschbad; Erdgeschoss (EG): 3 Zimmer, Diele/Flur, Küche, Duschbad bzw. WC Hinweis: Die Lage des WCs und des Duschbades sind im Bauplan und in der Wohnflächenberechnung widersprüchlich beschrieben. Gemäß Bauplan befindet sich das Duschbad im Kellergeschoss; nach der Wohnflächenberechnung liegt das Duschbad im Erdgeschoss. Für die nachfolgende Wertermittlung wird unterstellt, dass sich das Duschbad in der Erdgeschossebene befindet.

Fundamente Beton

Keller Mauerwerk (Bimsbeton - Annahme gem. Bauakten)

Umfassungswände Holztafelkonstruktion im EG, Mauerwerk im UG/KG (Annahmen gem. Bauakten)

Innenwände Holztafelkonstruktionen im EG, Mauerwerk im UG/KG (Annahmen gem. Bauakten)

Geschossdecken Kellergeschoss Stahlbeton-Fertigteildecke, Erdgeschoss Holzbalkendecke (Annahmen gem. Bauakten)

Treppen Kellertreppe: Beton mit Holz- oder Eisengeländer (Annahme gem. Bauakten); Treppe zum Dachraum: Einschubtreppe (Holz) (Annahme gem. Bauakten)

Dach Dachkonstruktion: Holzdach (Dachbinder) ohne Aufbauten (Unterhaltungsstau an den Außengewerken); Dachform: Satteldach; Dacheindeckung: Dachstein (Beton); Dachrinnen und Regenfallrohre aus Zinkblech

 

Allgemeine technische Gebäudeausstattung

Elektroinstallation einfache bis durchschnittliche Ausstattung (Annahme)

Heizung Zentralheizung als Pumpenheizung mit Gas (Annahme gem. Bauakten); Flachheizkörper (Annahme)

Warmwasserversorgung zentral über Heizung (Annahme gem. Bauakten)

 

Raumausstattungen und Ausbauzustand

Wohnung

Bodenbeläge Linoleum bzw. Teppich in den Aufenthaltsräumen (Annahme gem. Bauakte); WCs: Fliesen (Annahme gem. Bauakten)

Wandbekleidungen Tapeten (Annahme); WCs: Fliesen raumhoch (Annahme gem. Bauakten)

Deckenbekleidungen OWA1)-Kassettendecken im Erdgeschoss (Annahme gem. Bauakten) und glatt verputzt und gestrichen im Keller (Annahme)

Fenster Fenster aus Holz mit Isolierverglasungen (Annahme gem. Bauakten); überwiegend Rollläden aus Kunststoff

Türen Eingangstür: Kunststofftür mit Lichtausschnitt; Zimmertüren: glatte Türen aus Holzwerkstoffen; Holzzargen (Annahmen)

Sanitäre Installation WC (UG/KG): WC, Waschbecken (Annahmen); einfache bis gute Ausstattung und Qualität, weiße Sanitärobjekte (Annahmen); Duschbad (EG): eingebaute Dusche, WC, Waschbecken (Annahmen); einfache bis gute Ausstattung und Qualität, weiße Sanitärobjekte (Annahmen)

 

besondere Bauteile Eingangstreppe, Stahlkonstruktion mit Granitstufen und Eisengeländer (leichter Unterhaltungsstau)

Bauschäden und Baumängel von außen keine erkennbar

wirtschaftliche Wertminderungen Skepsis der Marktteilnehmer gegenüber Holz-Fertigteilhäusern der Baujahre vor 1995

Allgemeinbeurteilung Der bauliche Zustand ist - so weit von außen erkennbar - normal. Es besteht Unterhaltungsstau an den Außengewerken.

 

Nebengebäude

Holzschuppen (ohne wirtschaftlichen Wert)

 

Außenanlagen

Versorgungs- und Entwässerungsanlagen vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz, Hofbefestigung bzw. befestigte Stellplatzfläche aus Basaltsteinen, Terrasse, Pflanztröge, niedrige Stützmauer (straßenseitig); Hinweis: Die Außenanlagen wurden in der Vergangenheit stark vernachlässigt.